“ארבע חוות דעת, הסכם אחד - ומחלוקת שנמשכה מעל שנה"

למה בפרויקטי התחדשות עירונית אין קיצורי דרך משפטיים

לפני מספר חודשים הגיע אליי אחד הסיפורים המרתקים ביותר שראיתי בשנים האחרונות בתחום ההתחדשות העירונית.לא בגלל גובה התמורות, לא בגלל מורכבות ההיתר, ולא בגלל שהיזם היה חריג.הסיפור הזה היה שונה מסיבה אחת: הוא חשף בצורה הברורה ביותר מדוע אין קיצורי דרך משפטיים בפרויקטי פינוי־בינוי.

תחילת הדרך - מו"מ שנמשך מעל שנה

48 דיירים, יזם מנוסה, ועורך דין אחד שמייצג את כולם.המו"מ התנהל בקצב סביר:פגישות, טיוטות, הערות, תיקונים, נספחים.תהליך מוכר לכל מי שעוסק בתחום.

כמעט שנה של עבודה מאומצת - והכול נראה בשל לחתימה.

ואז זה הגיע.

הדיירים רצו “להרגיש בטוחים” - והזמינו חוות דעת מבחוץ

מתוך רצון טבעי לוודא שהכול תקין, כמה דיירים החליטו לפנות לעורכי דין נוספים.לא מתוך מחלוקת - אלא מתוך צורך פסיכולוגי של “עוד זוג עיניים”.

בפחות משבוע נחתו אצל הנציגות ארבע חוות דעת שונות על אותו הסכם ממש.

ומהר מאוד הפכו הדיונים מהתקדמות לחוסר ודאות מוחלט.

ארבע חוות דעת - ארבע מציאויות שונות

❗ הראשונה טענה שההסכם טוב ומאוזן.

❗ השנייה דיברה על “ליקויים חמורים בתמורות”.

❗ השלישית הצביעה על סיכוני מיסוי שהדיירים כלל לא הכירו.

❗ הרביעית יצאה נגד לוח הזמנים - “הוא מסוכן מדי”.

ואז עלתה השאלה שהקפיאה את הפרויקט:

איך יכול להיות שעל אותו מסמך יש ארבע חוות דעת שונות לחלוטין?

הנציגות בלחץ - ועורך הדין המייצג נפגע ומתחילה אווירה שלילית שמייצרת התגוננות וחוסר בטחון מצידו.

עורך הדין המייצג, שעבד נאמנה חודשים ארוכים, הרגיש שמערערים על אמינותו.הדיירים מצדם נקלעו בין הפטיש לסדן: הם לא רצו לפגוע בעורך דינם, אך גם לא יכלו להתעלם מהפערים העצומים בין חוות הדעת.

הם הבינו שדרוש גורם מקצועי ניטרלי שלא מייצג דיירים ולא יזמים (אובייקטיבי) שאין לו כוונה להחליף את עו"ד הבעלים שיבחן את הדברים לעומק - וכך הגיעו אליי.

האמת שנגלתה בחדר - חוות דעת מקצועית אינה בדיקה של מסמך

בפגישה הראשונה הסברתי משהו שלרוב אינו ברור לבעלי זכויות:

**חוות דעת משפטית בהתחדשות עירונית אינה בדיקה טכנית.

היא פרשנות של העסקה כולה.**

וכדי שזאת תהיה פרשנות נכונה — חייבים להכיר:

• את הצדדים

• את הדינמיקה ביניהם

• את ההבנות בעל־פה

• את הוויתורים שנעשו

• את ההיסטוריה של המו"מ

• את מצבה התכנוני של הקרקע

• את הבנק המלווה

• את כוחו הכלכלי של היזם

• את המבנה בין הדיירים

• ואת החששות האישיים שמניעים כל החלטה

מי שנותן חוות דעת ללא כל אלה — נותן חצי תמונה. וחצי תמונה עלולה להטעות.

הצלבת המידע - ומה באמת היה חסר בהסכם

עברתי לעומק על טיוטת ההסכם ועל ארבע חוות הדעת.

התברר כי:

חלק מההערות היו נכונות ומהותיות.

חלק היו מקצועיות - אך לא רלוונטיות לשלב הפרויקט.

וחלק פשוט לא הכירו את המו"מ ולכן נראו קיצוניות.

כשסיננו את הכל, מצאנו את הפערים האמיתיים:

• היעדר ערבות שכר דירה מותאמת למצב השוק

• לוח זמנים ללא סנקציות ברורות

• העדר מנגנון איחור מהותי

• סעיף תמורות שדרש דיוק נוסף

• העברת זכויות מוקדמת מדי

• מנגנון גישור לא מעודכן

• העדר התאמה למבנה המימון

כלומר — לא אסון, אבל בהחלט חוסרים שחובה לתקן.

יצירת חוות דעת מתכללת - והחזרת היציבות

הכנתי מסמך “חוות דעת מתכללת” שהצליב את כל החומרים והציג רק את החלקים המהותיים.

הנציגות אהבה את הבהירות.עורך הדין המייצג הפגין מקצועיות אמיתית וקיבל את ההערות הענייניות.היזם קיבל רשימת תיקונים מסודרת וברורה.

וכמו שקורה כשעובדים נכון —הפרויקט חזר למסלול.

למה אין קיצורי דרך משפטיים בהתחדשות עירונית

הסיפור הזה ממחיש עיקרון אחד:פרויקט התחדשות עירונית אינו “הסכם”.הוא מציאות חיה שמורכבת:

• מאנשים

• מאינטרסים

• מהיסטוריה

• ממשא ומתן

• מאיזונים משפטיים

• מעסקה כלכלית

• ומהשפעה על ביתו של כל דייר

לכן, חוות דעת אמיתית מחייבת:

**ניסיון.

היכרות.פרקטיקה.הבנה עמוקה של כל הצדדים.**

אין קיצורי דרך. אין בדיקות מהירות.אין “תעבור על זה רגע”.

זה לא רק מסמך - זה הבית של אנשים.