קיימים מספר מנגנונים עיקריים: גישור, בוררות וליטיגציה. גישור מכוון הכרעה הוא הליך חדשני וממוקד תוצאה המאפשר פתרון מהיר ואפקטיבי תוך שמירה על יחסים עסקיים. בוררות היא אפשרות נפוצה בעסקאות בינלאומיות בשל אופייה הגמיש והאפשרות לבחור פורום נייטרלי. ליטיגציה היא האופציה האחרונה, בה מתנהל הליך משפטי בבית משפט של מדינה מסוימת.

גישור מכוון הכרעה הוא מודל מתקדם בגישור, בו המגשר אינו פאסיבי אלא מנהל את ההליך באופן אקטיבי, תוך ניתוח מעמיק של הסכסוך והצגת פתרונות יישומיים. היתרונות כוללים קיצור זמני ההליך, צמצום עלויות, הפחתת עימותים ושימור יחסים עסקיים. זהו כלי יעיל במיוחד בסכסוכים מסחריים חוצי גבולות.

יש לכלול סעיף בוררות ברור ומחייב בהסכם המסחרי, לקבוע את מקום הבוררות, לבחור כללים מוכרים (כגון כללי ICC או UNCITRAL), ולוודא שהמדינה הרלוונטית חתומה על אמנת ניו יורק לאכיפת פסקי בוררות בינלאומיים.

גישור מאפשר פתרון מהיר, גמיש, דיסקרטי וללא כפייה של הכרעה חיצונית. להבדיל מבוררות וליטיגציה, הגישור שואף למצוא פתרון שמוסכם על שני הצדדים, תוך הפחתת סיכונים ואי ודאות.

גישור מתאים במיוחד כאשר הצדדים מעוניינים לשמר יחסים עסקיים, כאשר יש צורך במציאת פתרון יצירתי ומותאם אישית, או כאשר העלויות והזמן הכרוכים בבוררות וליטיגציה עלולים להיות גבוהים מדי.

בגישור מכוון הכרעה, המגשר מציג לצדדים את האפשרויות המשפטיות והעסקיות בצורה ברורה ומובנית, מה שמונע עיכובים מיותרים ומסייע להגיע להסכמה מהירה ומעשית, ללא צורך בהתדיינות ממושכת בבתי משפט.

מומלץ לבחור מגשר או בורר עם מומחיות בתחום הסכסוך הספציפי, ניסיון במשא ומתן עסקי ובקיאות במשפט הבינלאומי. יש לוודא כי להליך יש כללים ברורים, וכי המגשר או הבורר מוכר על ידי מוסדות בינלאומיים מובילים.

אכיפת פסקי בוררות בינלאומיים מתבצעת בהתאם לאמנת ניו יורק (1958), הקובעת כי מדינות החתומות עליה מחויבות להכיר בפסקי בוררות זרים ולפעול לאכיפתם, אלא אם מתקיימות עילות חוקיות לסירוב.

בבוררות, צד שלישי (הבורר) מקבל החלטה מחייבת על בסיס טיעוני הצדדים. בגישור מכוון הכרעה, המגשר פועל באופן פרואקטיבי, מלווה את התהליך, מעניק ניתוח מקצועי, ומוביל להסכמה המבוססת על פתרונות משפטיים ועסקיים מותאמים אישית.

מומלץ לכלול סעיף גישור מכוון הכרעה כחלק ממנגנון יישוב הסכסוכים בהסכם המסחרי. יש להגדיר את זהות המגשר, את פורום הגישור, ואת המסגרת הזמנית לפתרון הסכסוך, תוך התחייבות הצדדים להשתתף בהליך בתום לב.

גישור מכוון הכרעה דורש מהמגשר לא רק ידע, אלא רגישות, תזמון וענווה מקצועית. להלן עקרונות הפעולה המרכזיים למגשר המציע פתרון באופן אתי, מדויק ולא כפוי: ✅ 1. תזמון ההצעה העלו פתרון רק לאחר שהתבררו העמדות וניכרת עייפות מהשיח. אל תציעו מוקדם מדי – ואל תחמיצו את הרגע הנכון. ✅ 2. שקיפות מלאה הציגו את ההצעה כהצעה בלבד – לא כהמלצה מחייבת. השתמשו בניסוחים כמו: "אפשרות למחשבה", "האם תרצו לשקול...". ✅ 3. התאמה תרבותית ורגשית התאימו את סגנון ההצעה לרקע של הצדדים. בגישור משפחתי → ניסוח כללי, פתוח, הדרגתי. בגישור עסקי → מתווה קונקרטי, אך לא נוקשה. ✅ 4. שימור שוויון ודאו שהצעתכם אינה נראית כמעדיפה צד כלשהו. אל תספקו "תמיכה סמויה" או הטיה בלתי מכוונת. ✅ 5. הצעה כטיוטה דינמית הציעו בכתב – כטיוטה פתוחה לעריכה. עודדו את הצדדים לעבוד יחד על ההצעה – זהו לב ההסכמה. ✅ 6. בקרה פנימית ומודעות מקצועית שאלו את עצמכם: למה אני מציע עכשיו? האם מתוך קידום – או תסכול? הישארו רפלקטיביים לאורך ההליך – זוהי אחריות ולא טקטיקה.

כן. מגשר מוסמך יכול להיפגש עם אחד הצדדים (או שניים) לפגישת הכנה – לא מחייבת.

כן. ניתן לקיים מפגשים היברידיים – חלק מהצדדים בזום, וחלק במשרד המגשר.

כן. טופס פתיחה לגישור מסדיר את החיסיון, נייטרליות המגשר ותנאי ההליך.

גישור מבוסס על הסכמה מתמשכת. אם צד נסוג – ההליך מופסק.

בהחלט. הוא מאפשר שמירה על סודיות, פיקוח הדוק, ופתרון מוסדר לסכסוכים חוזיים.

כן. מומלץ לכלול סעיף שמחייב פנייה לגישור טרם נקיטת הליך משפטי.

ההסכם נחשב חוזה משפטי מחייב וניתן לאכיפה בבית משפט או בלשכת ההוצאה לפועל.

הוא מאפשר פתרון מהיר לשאלות על רעש, גבולות, תחזוקה או חלוקת חניות – מבלי לערב תביעות.

כן. הבנה בחוזים, זכויות דיירים, והיבטים תכנוניים – חיונית להובלת פתרון מקצועי.

לא. מגשר חייב להיות ניטרלי. עם זאת, כל צד רשאי להיעזר בעורך דינו מאחורי הקלעים.

1. מה עושים כשיש חשד לחוסר תום לב בגישור? המגשר עוקב אחרי התנהגות הצדדים, ואם מתברר שיש חוסר תום לב – ניתן להפסיק את ההליך במיידי.

בהחלט. השיטה מכבדת את התחושות של הצדדים ומסייעת להפריד בין רגש לעובדות.

איך לבחור מגשר מתאים לסכסוך מסחרי?יש לבחור מגשר בעל ניסיון מקצועי רלוונטי, רקע משפטי ומיומנות בגישור עסקי.

כן. תהליכי גישור משפטי או עסקי ניתן לקיים גם בפורמט מקוון, במיוחד כשיש פערי מיקום בין הצדדים.

בהחלט. מגשר מוסמך יכול לשלב שמאים, מהנדסים או יועצים משפטיים בתהליך, במיוחד בגישורי נדל"ן ופינוי בינוי.

הכרעה רכה היא הצעת פתרון מנומקת שמוגשת על ידי המגשר לאחר שמיעת עמדות הצדדים. היא אינה מחייבת משפטית, אך משמשת עוגן להובלת הצדדים להסדר, במיוחד כשיש קיפאון בתהליך.

בורר נותן פסק דין מחייב. מגשר מכוון הכרעה מוביל להידברות ולהסכמה, אך במצבים מתאימים – מציע הכרעה שיכולה לשמש בסיס להסכם, מבלי לשלול את עקרון ההסכמה החופשית.

בהחלט. גם בשלבים מתקדמים של סכסוך ניתן להעביר את הדיון להליך גישור, ולעיתים בתי המשפט אף מעודדים זאת.

בגישור כזה, המגשר מבין את הזירה המשפטית, הכלכלית והתכנונית, ומסוגל להציע פתרון מיידי ומעשי שמאפשר להמשיך בפרויקט, גם כאשר יש דייר סרבן או קבלן שמאיים להפסיק פעילות.

תלוי במורכבות. לרוב, בין פגישה אחת לשלוש, כאשר במקרים דחופים ניתן לסיים הליך גישור גם ביום אחד.

כן. חלק מהגישורים, במיוחד עם צדדים בינלאומיים, מתבצעים אונליין בצורה מאובטחת ומלאה, כולל הצעת מגשר בסיום ההליך.

גישור הוא הליך וולונטרי, אך בגישור מכוון הכרעה ניתן להציג הצעת מגשר גם לצד שנשאר בלבד, ולעיתים להוביל דרכה להסדר חד-צדדי שמוכר גם בבתי המשפט.

במקרים של סכסוך עסקי, מסחרי או נדל"ני, חשוב להבין את ההבדלים בין האפשרויות: גישור הוא הליך וולונטרי שבו המגשר מסייע לצדדים להגיע להסכמות מתוך דיאלוג. בוררות היא הליך משפטי לכל דבר, שבו הבורר מוסמך להכריע בסכסוך וההכרעה מחייבת את הצדדים. גישור מכוון הכרעה משלב בין היתרונות של שני העולמות: המגשר שומע, מנתח – ומציע פתרון אפשרי במקרה של קיפאון, תוך שמירה על הסכמה חופשית. בחירה נכונה בין ההליכים תלויה באופי הסכסוך, מידת האמון בין הצדדים, מורכבות משפטית, ולוח הזמנים. במקרים רבים – במיוחד בהתחדשות עירונית, סכסוכים בין שותפים, או פרויקטים בינלאומיים – גישור מכוון הכרעה הוא המענה המדויק, היעיל והמהיר ביותר לפתרון.

פנייה למגשר מוסמך, במיוחד כזה שמומחה בתחום הנדל"ן, הסכמים מסחריים וסכסוכים בינלאומיים, מציעה אלטרנטיבה חכמה ומהירה להליך משפטי. במקום שנים של דיונים, הוצאות כבדות וחוסר ודאות, גישור מאפשר פתרון יעיל, דיסקרטי ומבוסס תוצאה. כאשר מדובר בפרויקטים של התחדשות עירונית, שיתוף פעולה עסקי בינלאומי, או מחלוקת בין שותפים, הבחירה במגשר מקצועי שמבין את הזירה המשפטית והעסקית כאחד – עשויה לחסוך זמן, כסף ונזק תדמיתי. גישור מכוון הכרעה מוסיף לכך גם יכולת הובלה ברגעי משבר, והצעת פתרון שמניע את הצדדים קדימה.

האם בורר חייב להיות שופט בדימוס? לא. בורר יכול להיות כל אדם שהצדדים הסכימו עליו – עו״ד, מומחה מקצועי, מהנדס או אדם פרטי. עם זאת, מומלץ לבחור בבורר בעל ניסיון והבנה משפטית רלוונטית לסכסוך.

כן. פסק בורר ניתן לאכיפה בבתי המשפט, בדומה לפסק דין. עם זאת, יש מקרים חריגים שבהם ניתן להגיש בקשה לביטול הפסק, בעיקר אם נפגעה זכות מהותית של אחד הצדדים.

מה היתרון של מגשר שהוא גם עו"ד מנוסה? עו"ד שהוא גם מגשר מביא איתו הבנה משפטית עמוקה, יכולת לזהות את הסיכון המשפטי של כל צד, ולנסח הסכמים ברורים ומגנים. הוא גם יכול לזהות מתי נכון לעבור לשלב של הכרעה – ולהציע פתרון מקצועי שמאזן בין הזכויות לרגשות.

מה היתרונות הכלכליים של הליך בוררות לעומת תביעה בבית משפט? בוררות לרוב זולה יותר: אין צורך בתשלום אגרות גבוהות או בשכר טרחה מתמשך לעדים ומומחים. הצדדים שולטים בלוח הזמנים וחוסכים משמעותית בעלויות תפעוליות ומשפטיות.

❓ האם ניתן לקבוע מראש את כללי הבוררות? כן. הצדדים יכולים להסכים על כל היבטי ההליך – מהשפה והדין החל ועד האפשרות לערער. כך הבוררות מותאמת אישית לסכסוך, מאפשרת גמישות רבה יותר ממה שמציע בית המשפט.

מדוע חשוב לקבוע מראש מנגנון בוררות בפרויקטים של התחדשות עירונית? פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 כוללים ריבוי צדדים – דיירים, יזמים, קבלנים, ועירייה – ולעיתים קרובות מתגלעים ביניהם חילוקי דעות. קביעה מראש של מנגנון בוררות בהסכם מול הדיירים או מול הקבלן מאפשרת פתרון מהיר, חסוי ומקצועי, שמונע עיכובים ועצירת פרויקטים יקרים.

מה היתרון של בורר מומחה בתחום ההתחדשות העירונית? בורר שמומחה בנדל"ן ובהתחדשות עירונית מבין את המורכבויות המשפטיות, הקנייניות והכלכליות של התחום. הוא יכול להכריע במהירות, תוך הבנה מעמיקה של יחסי הדיירים עם היזם, סוגיות תכנון, ערבויות, ולוחות זמנים. הכרעה מקצועית שכזו יכולה להציל פרויקט מקריסה.

פרויקטים של התחדשות עירונית כרוכים בסיכון משפטי גבוה בשל ריבוי בעלי עניין – דיירים, יזמים, קבלנים, בנקים ורשויות. כל מחלוקת או סכסוך קטן בין יזם לדיירים עלול לעכב את הביצוע או לגרום לביטול ההסכמים. ללא מנגנון יעיל של יישוב סכסוכים, פרויקט פינוי-בינוי עלול להיתקע לשנים.

המטרה היא להוביל את הצדדים להסכמה ברורה, מעשית ומבוססת, תוך ניתוח מדויק של מוקדי המחלוקת ומתן כלים להכרעה שקולה. זהו הליך מובנה, שמכוון לתוצאה – אך שומר על מרחב הקשבה ואמון. השיטה מבוססת על עקרונות גישור, אך משלבת אחריות מקצועית לקידום הכרעה במידת הצורך.

במקום תהליך פתוח וללא כיוון, אנו מציעים גישור ממוקד הכרעה – שיטה שפותחה על בסיס ניסיון מצטבר של מעל 20 שנה בפתרון סכסוכים בתחומי הנדל"ן, החוזים והמסחר. ההליך כולל אבחון מוקדם, הבניית השיח, והובלה מקצועית לפתרון, גם כאשר יש פערים עמוקים בין הצדדים.

גישור ממוקד תוצאה (גם במצבים טעונים במיוחד) הכרעה מוסכמת (במקרים בהם הצדדים מבקשים פסק מגשר) בוררות בהסכמה מלאה ניתוח משפטי של סכסוך – כולל חוות דעת משפטית או פתרון אסטרטגי ליווי הליך משפטי קיים מתוך מטרה להגיע להסדר

מה היתרון של ההליך על פני בית המשפט? מהירות תגובה ופתרון (לעיתים תוך ימים ספורים) סודיות מוחלטת שליטה מלאה של הצדדים בתוצאה הפחתת עלויות ונזקים משניים (כגון פגיעה במוניטין, השבתת פעילות, עיכוב בפרויקטים) שימור יחסים עסקיים במידת האפשר

לא. השיטה מיועדת למקרים שבהם קיימת מוכנות בסיסית לדיאלוג, אך יש צורך ביד מקצועית שתכוון את הצדדים לפתרון מעשי – במיוחד בסכסוכי נדל"ן, חוזים מסחריים, שותפויות או יחסים חוזיים ארוכי טווח.ת מוכנות בסיסית לדיאלוג, אך יש צורך ביד מקצועית שתכוון את הצדדים לפתרון מעשי – במיוחד בסכסוכי נדל"ן, חוזים מסחריים, שותפויות או יחסים חוזיים ארוכי טווח. במקרים של חשד להונאה, חוסר אמון קיצוני או אלימות – נמליץ לבחון הליך חלופי.

בכל שלב – לפני תביעה, במהלכה, ואפילו אחרי שניתן פסק דין אך נותרו עניינים פתוחים.רי שניתן פסק דין אך נותרו עניינים פתוחים. בפועל, מרבית ההליכים נפתחים כאשר הצדדים מבקשים לעצור את ההסלמה ולבחון חלופה שתוביל להסדר מהיר, גם אם חלקי.

כיצד נקבעת העלות? התמחור נעשה בהתאם למורכבות התיק, מספר המשתתפים ומשך ההליך. עם זאת, מדיניות המשרד היא שקיפות מלאה ויעילות כלכלית, כאשר התהליך מתומחר מראש. לעיתים, ניתן לסיים סכסוך מורכב בעלות הנמוכה בעשרות אחוזים מהתדיינות משפטית ארוכה.

מי נושא בעלויות? ככלל, הצדדים נושאים בעלויות באופן שווה, אלא אם הוסכם אחרת. במקרים מסוימים, גוף חיצוני (כגון חברה, בנק מלווה או צד שלישי) מממן את ההליך כחלק ממדיניות ניהול סיכונים או כדי לשמר את האינטרסים הכלכליים.

איך מתחילים? פונים אלינו באופן דיסקרטי. אנו בודקים את התאמת הסכסוך לשיטה, עורכים שיחת בירור ראשונית, ובהתאם – מציעים תהליך מסודר, כולל תיאום פגישה ראשונה במשרד או בזום.

האם ניתן להחתים את הצדדים מראש על התחייבות לקיים את הגישור? כן. במקרים רבים, אנו מציעים לקבוע מראש מנגנון ליישוב הסכסוך – כבר במסגרת ההסכם המסחרי או במסגרת הסכמה מקדימה בין הצדדים. התחייבות מוקדמת זו מחזקת את האפשרות להגיע להסכמות ומפחיתה את הצורך בהתדיינות משפטית.

בניגוד לגישור המסורתי שבו המגשר רק "מנהל שיחה", בגישור ממוקד הכרעה עו"ד ללום פועל כמגשר פעיל, שמאתר חסמים, מנתח את הדינמיקה ומכוון לפתרון. כאשר מתאפשר – גם מוצעת הצעת הכרעה מקצועית. כל זאת, תוך שמירה על ניטרליות ואחריות מקצועית.

האם ניתן לשלב חוות דעת מקצועיות (שמאיות, כלכליות, תכנוניות) בהליך? בוודאי. במקרים מורכבים – במיוחד בנדל"ן, התחדשות עירונית או סכסוכים בין שותפים – נדרשות לעיתים חוות דעת מקצועיות צד שלישי. משרד ללום מנוסה בשילוב מומחים לצורך תמיכה בהסדר, וכל שילוב כזה נעשה בהסכמה ותוך שמירה על יעילות ההליך.

כן. בסיום גישור מוצלח נחתם הסכם גישור מחייב.חייב. עו"ד ללום מוודא שההסכם מנוסח באופן משפטי מדויק וניתן לאכיפה ככל הסכם מחייב לפי חוק החוזים. במידת הצורך, ניתן גם להגיש אותו לבית המשפט לאישור פסק דין (בהליך קצר ולרוב ללא התנגדות).

בהחלט. משרד ללום מתמחה בסכסוכים חוצי גבולות, כולל שותפים זרים, משקיעים, חברות בנייה בינלאומיות וגופים מסחריים. ניתן לקיים את ההליך באנגלית או בזום, ולהתאים את המסגרת גם למשפט זר או להסכמות בינלאומיות.

כן. הגישור מבוסס על רצון הצדדים, ולכן כל צד רשאי להפסיק את ההליך בכל שלב. עם זאת, השיטה ממוקדת ההכרעה כוללת שלבי תכנון ומסגרת מובנית, ולכן רצוי לאפשר למהלך להתקדם לפחות עד הצגת מתווה פתרון.

קיימים מספר מנגנונים עיקריים: גישור, בוררות וליטיגציה. בוררות היא פתרון נפוץ לעסקאות בינלאומיות בשל אופייה הגמיש והאפשרות לבחור פורום נייטרלי.

בוררות מאפשרת פתרון מהיר, סודי, ומבוסס על מומחיות. היא גמישה יותר מהליך משפטי, ומונעת את החשיפה לסיכון הכרוך בהתדיינות במערכת המשפט של מדינה זרה.

יש לכלול סעיף בוררות מוסכם בחוזה, לקבוע את מקום הבוררות, לבחור כללים מוכרים (כגון כללי ICC או UNCITRAL) ולוודא שהמדינה הרלוונטית חתומה על אמנת ניו יורק לאכיפת פסקי בוררות בינלאומיים.

גישור מתאים כאשר הצדדים מעוניינים לשמור על יחסים עסקיים ולמצוא פתרון מוסכם ללא התערבות צד שלישי מכריע. הוא מהווה הליך וולונטרי ולא מחייב, אך אם מצליח – חוסך זמן והוצאות משפטיות.

יש לציין את סוג המנגנון (גישור, בוררות או ליטיגציה), את הדין החל, את הפורום המשפטי, את שפת הדיון ואת כללי הבוררות הרלוונטיים במקרה הצורך.

עסקאות נדל"ן בינלאומיות כרוכות באתגרים משפטיים, רגולטוריים ופיננסיים. בין היתר, יש להתחשב במערכת המשפט המקומית, חוקים בנושא בעלות על נכסים, מיסוי בינלאומי, סוגיות מטבע והבדלים תרבותיים במשא ומתן.

מומלץ להיעזר בעורך דין המתמחה בנדל"ן בינלאומי, לערוך בדיקות נאותות (Due Diligence), לוודא רישום תקין של הנכס, להתאים את מנגנוני התשלום ולשקול פתרונות לביטוח סיכונים משפטיים וכלכליים.

כן. מיסוי בינלאומי מורכב וכולל מיסים מקומיים, אמנות מס, מס רווחי הון ומיסוי הכנסות משכירות. מומלץ להתייעץ עם מומחה מיסוי הבקיא בדיני המס של המדינה בה מבוצעת העסקה.

הסכמים שכיחים כוללים חוזי מכר, הסכמי שכירות, חוזים עם יזמים, הסכמי מימון והסכמים מול מתווכים. כל הסכם חייב להיות מותאם לחוקי המדינה בה מתבצעת העסקה.

הבנת התפתחות הערים בארה"ב יכולה לסייע בזיהוי אזורי השקעה פוטנציאליים. ערים מרכזיות, ערי שירות וערים ייעודיות מציעות הזדמנויות שונות.הערכת גורמים כמו טופוגרפיה, מערכת התחבורה ומבנים מרכזיים יכולה לסייע בקבלת החלטות מושכלות.​

שיטת ההשוואה היא הנפוצה ביותר להערכת שווי נכסים למגורים.היא מתבססת על ניתוח עסקאות דומות באזור הנכס הנבדק, תוך התאמות למאפיינים ייחודיים של הנכס.​

בארה"ב קיימים מספר סוגי דירות, ביניהם: Cooperative: בעלות משותפת על מבנה מגורים, כאשר הדיירים מחזיקים במניות בחברה המנהלת את הבניין.​ Condominium: בעלות פרטית על דירה ספציפית, עם שיתוף ברכוש המשותף.​

שוכרים בארה"ב מכונים במספר מונחים, בהתאם לסוג השכירות:​ · Leasehold: שכירות עם חוזה כתוב ומועד סיום מוגדר.​ · Periodic Tenancy: שכירות המתחדשת באופן תקופתי, כגון חודש בחודשו.​ · Tenancy at Will: שכירות ללא חוזה כתוב, הניתנת לסיום על ידי כל צד בכל עת.​

הגבלות על שימוש בנכס מתחלקות לשתי קטגוריות:​ הגבלות מרצון: נובעות מסוג הזכויות הנרכשות, כגון הגבלות המוטלות על ידי אגודות דיירים.​ הגבלות שלטוניות: כוללות תקנות ממשלתיות, כגון חוקי תכנון ובנייה, תקני בנייה והפקעות לצורכי ציבור.​

ברכישת דירה חדשה מקבלן, חשוב לוודא שההסכם כולל את כל הפרטים הנדרשים, כגון מפרט טכני, תוכניות ותנאי תשלום. כמו כן, יש לוודא שהקבלן מספק בטוחות בהתאם לחוק המכר (דירות) להבטחת זכויות הרוכשים.​

יש לוודא שהקבלן רשום בפנקס הקבלנים ומחזיק ברישיון בתוקף, המציין את הסיווג המקצועי והכספי שלו.​

יש לבדוק האם הקרקע היא פרטית או בבעלות המדינה, ולוודא שהקבלן זכאי להקים את הפרויקט בהתאם להסכמים ומסמכים רלוונטיים.​

יש לוודא שקיים היתר בנייה בתוקף לפרויקט, ולהבין את שלב התקדמות ההיתרים במקרה שטרם נתקבלו.​

ברכישת דירה חלים מיסים כגון מס רכישה ומס שבח. גובה המסים נקבע בהתאם למדרגות המס ולנסיבות האישיות של הרוכש.​

המסגרת הרגולטורית כוללת חוקים כגון הקוד האזרחי, הקוד המסחרי, קוד הנדל"ן, חוק החכירה וחוק רישום הזכויות.

משקיעים זרים אינם רשאים לרכוש אדמות חקלאיות, וישנן מגבלות על רכישת מגרשים מחוץ לאזורים מיושבים.​

המשקיע הזר חייב להיות זכאי לבצע פעילויות עסקיות באוקראינה ולהירשם כחברה בת או כמוסד קבע.

רכישת קרקע עירונית דורשת אישור הקבינט האוקראיני, בעוד שרכישת קרקע בבעלות המדינה דורשת אישור הפרלמנט.

משקיעים זרים יכולים לבחור בין בעלות כאדם פרטי, כבעלי מניות בחברה זרה או כבעלי מניות בחברה אוקראינית.​

בעת רכישת נכס, המס היחיד שישולם הוא עבור שירותי הנוטריון.​

ית הכללית: חוקי המקרקעין בגיאורגיה מאפשרים לבני כל הלאומים לרכוש נכס בבעלות מלאה (Freehold), לרבות משקיעים זרים. המערכת הרגולטורית נחשבת פתוחה ונוחה יחסית, והמדינה מקדמת תהליכי דיגיטציה מתקדמים במרשם המקרקעין הלאומי (Public Registry). עם זאת, קיימים הבדלים מהותיים בין סוגי הנכסים – לדוגמה, בין דירה בפרויקט מגורים רגיל לבין "דירת מלון" או יחידת נופש במסלול חכירה וניהול. שאלה נפוצה: האם ניתן לרשום בעלות מלאה על שמי? תשובה: כן. משקיעים זרים נהנים מאותן זכויות קניין כמו אזרחים גיאורגיים. הנכס נרשם בטאבו המקומי על שם הרוכש – בתנאי שהתהליך מלווה במסמכים תקינים ותרגום מאושר. תהליך הרכישה המשפטי: הליך רכישת נכס בגיאורגיה כולל מספר שלבים: בדיקת הזכויות המשפטיות על הנכס, חתימה על חוזה מול המוכר (שלרוב מתבצעת באנגלית וגיאורגית), רישום ההעברה בטאבו המקומי, ותשלום מיסים ואגרות. חשוב להיעזר בעורך דין מקומי, אך מומלץ שגם עו"ד ישראלי ילווה את התהליך – במיוחד כאשר קיימים מנגנוני שיתוף פעולה עם חברות מישראל. במקרים של רכישה "על הנייר" (כלומר, בנייה עתידית), חשוב לוודא את תקפות ההיתרים, קיומו של חשבון ליווי בנקאי (אם קיים), והגנות משפטיות במקרה של עיכובים או ביטול הפרויקט. שאלה נפוצה: האם הרכישה מחייבת הגעה פיזית לגיאורגיה? תשובה: לא בהכרח. ניתן להסדיר ייפוי כוח נוטריוני בישראל, מתורגם לגיאורגית, אשר יאפשר לעורך הדין המקומי לבצע את כלל הפעולות המשפטיות והרישומיות בשמך. סוגיות חוזרות ונקודות סיכון: משקיעים רבים נתקלים בבעיות של אי-בהירות בנוגע לבעלות בקרקע (במיוחד באזורי חכירה), ליקויים בתרגום החוזה, או הבטחות תשואה קבועה שלא מגובות משפטית. חשוב להבחין בין חוזה רכישה לבין הסכם ניהול – במיוחד בפרויקטים של "דירות מלון", שם יש לעיתים בלבול בין בעלות פרטית לבין השקעה פסיבית. נושא נוסף שכדאי לשים אליו לב הוא האפשרות למכור, לשעבד או להעביר את הזכויות – סעיפים אלו לעיתים מוגבלים בחוזים מסחריים. שאלה נפוצה: האם ניתן לשעבד את הנכס בבנק מקומי? תשובה: במקרים רבים כן, אך תלוי בפרופיל הנכס וסוג הבעלות. עם זאת, לרוב מדובר בשעבוד על ידי גופים גיאורגיים בלבד, ולא בנקים זרים. במקביל, מומלץ לבדוק מראש אם חוזה הניהול מגביל את האפשרות לשעבוד. משקיע זר – זכויות וחובות: חוקי גיאורגיה אינם מגבילים את זכות הרכישה של משקיע זר, אך קיימת רגולציה במישור המיסוי והעברות כספים. מומלץ לבחון את השלכות המס גם בישראל – למשל חובת דיווח על נכס בחו"ל, מיסוי רווחי הון, ומיסוי על הכנסות משכירות. במדינות רבות, לרבות גיאורגיה, קיימת דרישה לדווח על העברות בנקאיות בהיקפים מסוימים. שאלה נפוצה: האם קיימת חובת דיווח בישראל על רכישת נכס בגיאורגיה? תשובה: כן. החוק בישראל מחייב דיווח לרשות המיסים על החזקת נכסים ונכסים מניבים מחוץ לישראל. יש להיוועץ ברואה חשבון או עורך דין מיסוי בינלאומי. סיכום: גיאורגיה מציעה פוטנציאל השקעה מעניין, אך אין להתעלם מהמורכבות המשפטית. כל רכישת נדל"ן דורשת ליווי מקצועי, הבנה מלאה של ההסכמים, ובחינה זהירה של כל מסמך – לרבות נספחים, תרגומים, ומצב הרישום בטאבו. עורך דין הבקי בדין הגיאורגי ובמשפט הישראלי גם יחד, יוכל לגשר על הפערים וללוות אתכם לעסקה בטוחה יותר. הבהרה משפטית: האמור בחלק זה נועד לספק מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, חוות דעת או המלצה. אין להסתמך על הדברים כתחליף לייעוץ משפטי פרטני, המתחשב בנסיבות הספציפיות של כל מקרה. המידע נכון למועד כתיבתו בלבד.