גישור בהתחדשות עירונית: פתרונות סכסוכים בדרך יצירתית

"ערים משתנות בקצב הדחפורים, אבל הקונפליקטים – הם תמיד לפי הקצב האנושי."

ההתחדשות העירונית בישראל היא מהלך חברתי, כלכלי, תכנוני ורגשי כאחד. כאשר בוחנים אותה מנקודת מבט משפטית או ניהולית בלבד, מחמיצים את הרובד שבו היא באמת מתרחשת: בין שכנים שלא מדברים זה עם זה שנים, בין יזמים שמפחדים להפסיד ובין דיירים שמרגישים שכל החלטה על ביתם מתקבלת בלעדיהם.

השדה שבו אני פועל כמגשר – לא רק כעורך דין או כחוקר – מלמד אותי פעם אחר פעם שהסוגיות הטכניות אינן לב הבעיה. הן רק הסימפטום. לעיתים קרובות, השאלה אינה "האם יש היתר בנייה?" אלא "האם יש שיח?" והשאלה המשפטית – אינה תמיד "האם מותר?", אלא "למי באמת ניתנה זכות ההכרעה?"

גישור בהתחדשות עירונית מציע מסגרת אחרת. הוא אינו רק חלופה לבית המשפט – אלא דרך לחשוב מחדש על עצם הדרך בה מתקבלות החלטות. במאמר זה אבקש לפרוש מקרה אמיתי שהובלתי, להציע תובנות על מקומו של מגשר מלווה בפרויקטים מסוג זה, ולבחון כיצד תהליך של גישור מכוון הכרעה מאפשר להוביל פתרון בתוך מרחב שבו נראה שאין פתרון כלל.

בין חזון למציאות: הקרקע המשפטית של ההתחדשות העירונית

פרויקטים של פינוי-בינוי, תמ"א 38 ופרויקטים משלבים, הפכו לחלק בלתי נפרד מהשיח התכנוני-חברתי בישראל. אך הם גם כר פורה לקונפליקטים. ההיגיון פשוט: מדובר בפרויקטים עם מספר רב של שותפים – יזמים, בעלי נכסים, עורכי דין, נציגי בנקים, קבלנים, רשויות מקומיות ועוד.

לצד השוני בזהויות – יש גם שוני באינטרסים, בציפיות ובתרבות ההחלטות. הצדדים פועלים לעיתים לפי סטים שונים של ערכים: היזם בודק כדאיות, הדייר שואל על הצל, העורך דין מוודא זכויות – והמהנדס מתריע מפני קריסת תשתית.

בתוך כל אלה, לעיתים די באי-הבנה אחת כדי להוציא פרויקט משיווי משקל.

סיפור מקרה: ההתחלה שהייתה גם הסוף – כמעט

הפרויקט התנהל בלב תל אביב, באחד האזורים שבהם התחדשות עירונית הפכה מאידיאל למתח מתמיד. יזם ותיק (נקרא לו ליאון), רכש אופציה לקידום פרויקט בשיתוף עם שני שותפים נוספים. יחדיהם, הם פנו לדיירי המתחם – רובם דיירים מבוגרים, חלקם שוכרי משנה, אחרים בעלי דירות מהורשה משפחתית – והחלו לקדם הסכמות.

בתחילה, התקדמות הייתה חלקה למדי. היזם השקיע במיפוי זכויות, הוכן דוח שמאי, והוצגה תכנית אדריכלית ראשונית. אך ככל שהתהליך התקדם, החלו לצוף מחלוקות בתוך השותפות עצמה. תומר, אחד השותפים, טען כי ההסכמים עם הדיירים נחתמים ללא תיאום מלא. שותף נוסף טען כי ליאון מנהל את המו"מ באופן עצמאי. הדיירים, מצדם, החלו לשמוע גרסאות שונות.

ההסכמות התפזרו. חלק מהדיירים נסוגו. האמון התערער. אחד השותפים אף שכר עורך דין חיצוני והעביר מכתב התראה. תוך זמן קצר – הפרויקט, שעמד לפני שלב הגשת ההיתר, עמד על סף פיצוץ.

פנייה לגישור – לא מתוך אידיאולוגיה, אלא מתוך הכרח

בשלב זה, ולאחר התייעצות עם משרד הליווי הבנקאי, הוחלט לנסות פנייה לגישור. יודגש: אף אחד מהצדדים לא פנה לכך מתוך אידיאולוגיה גישורית. המטרה הייתה להימנע מהתלקחות נוספת. הובהר להם שתהליך גישור "סטנדרטי" לא יספיק – יש צורך במישהו שיכיר את התחום, יבין לעומק את שיקולי ההיתכנות, ויוכל גם להציע הכרעה מקצועית – לא רק לייצר שיח.

ההחלטה לשלב גישור מכוון הכרעה התקבלה פה אחד – כאמצעי לבלום את הקריסה, אך גם כתהליך שיכול לייצר פתרון פרקטי בזמן אמת.

כיצד התנהל הגישור?

א. פגישות פרטניות

השלב הראשון היה ברור: נדרש להבין את הדינמיקה הרגשית והמסחרית. בכל שיחה התברר פער אחר: בציפיות, בהבנת ההסכם, בגישה לדיירים. דיירים סיפרו שהובטחו להם תנאים שונים, כל שותף טען שהוא “נלחם על השקיפות”, אך בפועל – אף אחד לא דיבר על שיתוף.

ב. בירור המסמכים והצגת עמדות

השלב הבא כלל סקירה שיטתית של כל המסמכים שהוגשו לדיירים, טיוטות ההסכמים, מכתבים, תכתובות, תרשימי אחריות, וסיכומים מול העירייה. התמונה שעלתה לא הייתה של תרמית – אלא של ריבוי גרסאות כתוצאה ממבנה רופף של ההובלה.

ג. עיבוד המחלוקת להגדרה מקצועית

אחת התרומות המרכזיות של הגישור הייתה ניסוח המחלוקת בלשון ניהולית. לא “מי אשם” – אלא “כיצד מוודאים שהשליטה בפרויקט נשמרת, תוך שקיפות בין הגורמים, והמשך מחויבות כלפי הדיירים”.

בשלב זה הוצעה הצעה מרכזית:

"אם נבנה מחדש את ההבנה – לא נצטרך לבנות מחדש את כל ההסכמות."

נקודת הכרעה: גוף מפקח ניטרלי ומתווה חוזי מחודש

הצעת הגישור כללה שני רכיבים עיקריים:

1. מינוי גוף ניטרלי לפיקוח – גוף עצמאי שיפקח על העברת מידע לדיירים, אישור הנוסחים, והבטחת שקיפות בתהליך. בכך נשללה טענת “ההוא פועל לבד”, והוסרה האפשרות להכחיש מסמכים.

2. הסדרה מחודשת של תפקיד השותפים – נחתם הסכם פנימי חדש, שהגדיר מחדש את תחומי האחריות: מי מופקד על מו”מ, מי מאשר מסמכים, מי עומד בקשר מול רשויות.

המתווה נבנה בהנחיה שלי, תוך ניסוח משפטי ברור – אך גם גמישות, מתוך הבנה שמדובר ביחסים שיצטרכו להחזיק לאורך כל שנות הביצוע.

על מקומו של המגשר המלווה

הייחוד במודל גישור מכוון הכרעה הוא במעמד המשתנה של המגשר לאורך התהליך. איני רואה במגשר שופט מחליף, אך גם לא מנחה שיח ניטרלי בלבד. בתיקים מסוג זה, המגשר הוא איש מקצוע מוביל: לעיתים הוא שומע, לעיתים מציע – ולעיתים פשוט מתעקש לשאול את השאלה שנמנעים ממנה.

המגשר המלווה ממשיך עם הצדדים גם לאחר השגת ההסכם הראשוני, ומסייע לוודא שהוא מיושם בפועל. לעיתים זו רק נוכחות – לעיתים זו הצעה שניה. לעיתים עצם הידיעה שיש "עין שלישית" – מונעת גלישה חזרה לעמדות מקוטבות.

תובנות מקצועיות מההליך

1. המחלוקת אינה תמיד על “מה נעשה” – אלא על “איך זה נעשה”

   
   

   במקרה שלנו, לא הייתה מחלוקת על זכויות הדיירים – אלא על נראות התהליך.

2. ריבוי שותפים מחייב מנגנון תיאום – לא רק הסכמה

   
   

   שותפות טובה היא לא הסכמה עקרונית, אלא מתווה עבודה.

3. גישור אינו פתרון רך – הוא פתרון מדויק

   
   

   לאורך הדרך, דווקא ההצעות הברורות, המובנות והנחושות – הן אלו שיצרו קונצנזוס.

"לפעמים הדרך היחידה להבטיח שהסכם יכובד – היא ליצור הסכמה על הדרך עצמה."

לא כל מחלוקת זקוקה לבית משפט – אבל כל פרויקט זקוק להסכמה

הסיפור שתואר כאן הסתיים באופטימיות זהירה. הפרויקט קודם, ההסכמות יושמו, והשותפים – כל אחד מהם – יצא עם תובנות חדשות. אך חשוב מכך: הפרויקט לא קרס, הדיירים לא איבדו אמון, והשיח חזר למסלולו.

במונחים תכנוניים, אפשר היה לומר שהגענו ל"אישור עקרוני". אך במונחים אנושיים – הגענו לאפשרות להמשיך.

גישור בהתחדשות עירונית אינו נוסחת קסם. הוא מחייב בשלות, מנהיגות מקצועית, ומוכנות לוותר על נרטיבים לטובת פתרונות. אך כאשר הוא מתבצע נכון – הוא מאפשר לא רק פתרון של קונפליקט, אלא שימור של פרויקט.

כי בערים, כמו בין אנשים, הקונפליקטים אינם נעלמים – הם פשוט מחליפים מבנה. ותפקידנו – כמגשרים, כאנשי מקצוע, וכאחראים על המרחב – הוא לא לבטל את המחלוקת, אלא לעצב אותה כך שתוכל לחיות לצד הבניין החדש שנבנה.