הדייר שסירב לחתום: מה עושים כשמתחייבים לפרויקט — ומאבדים שליטה?

"המפה התכנונית לא תמיד משקפת את המפה האנושית – ובנדל"ן, כמו בחיים, הכול תלוי בזווית ההסתכלות." 

שיחת טלפון אחת באמצע יום עבודה

הטלפון צלצל בזמן שהייתי לקראת הליך שהיה אמור להתחיל. על הקו – נציג מטעם חברת נדל"ן גדולה, מלווה פרויקט התחדשות עירונית בלב אחת הערים המרכזיות בישראל.

"הגענו ל-23 מתוך 24 דיירים," הוא אמר, "אבל אחד מסרב לחתום. ולא מדובר בסחטנות. הוא פשוט... לא מוכן להרגיש שקוף."

כך התחיל מקרה שהפך לאחד המשמעותיים בליווי שלי כמגשר. מקרה שמדגים עד כמה תהליך של התחדשות עירונית אינו רק תהליך הנדסי-משפטי – אלא תהליך אנושי, רגשי, קהילתי.

רקע: תמ"א 38 בפרויקט מאורגן – למעט פרט אחד

מדובר היה בפרויקט מסוג תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש, במבנה בן שלוש קומות שנבנה בשנות השישים. חברת יזמות רצינית נבחרה, הסכמים חולקו לדיירים, שמאי מלווה הציג חלופות, והליווי המשפטי נוהל על ידי עו"ד מנוסה בתחום נדל"ן והתחדשות עירונית.

בתוך כחודשיים בלבד, 23 בעלי דירות חתמו. אך דייר אחד, יחיד, ותיק מאוד בבניין – סירב.

הוא לא הכחיש את הצורך בפרויקט. הוא לא הביע התנגדות כללית להתחדשות עירונית. הוא פשוט אמר:

"אני לא מוכן שהשמש שלי תיעלם בגלל כמה פנטהאוזים שמישהו החליט לבנות."

היזם לחוץ, הדייר כועס, והשכנים מאוכזבים

התחושות בשטח הלכו והתחדדו:

• היזם – חש שהפרויקט עומד לקרוס, למרות השקעה של מאות אלפי שקלים בתכנון ובקידום.

• הדיירים – חלקם כעסו, חלקם הפצירו בדייר הסרבן "לא להרוס לכולם".

• הדייר המתנגד – הרגיש מבודד, מושפל, ובעיקר לא מובן.

כשההצעה לגישור עלתה, הפנייה הייתה ממוקדת: הליך גישור מכוון הכרעה שייערך בלוחות זמנים קצרים, תוך בחינת הפתרון כולו – מהיבט תכנוני, רגשי ומשפטי.

השלב הראשון: להבין את המפה האנושית

גישור מכוון הכרעה מאפשר לנהל שיח פרטני ואינטימי עם כל צד. השיחה הראשונה שקיימתי עם הדייר הייתה שקטה ומדודה. הוא דיבר לאט, בקול נמוך:

"אני גר פה 42 שנה. אני קם בבוקר עם אור מהחלון. ואני לא רוצה להיות אחרון להרגיש שמש, רק כי מישהו החליט לבנות עוד קומה."

בשלב הזה, זה כבר לא היה עניין של חלון או זווית. זה היה עניין של תחושה – של שייכות.

מנגד, בפגישה עם נציגי היזם והליווי המשפטי, נאמרו משפטים כמו:

"עשינו הכול לפי הספר. מיקמנו את הפנטהאוז לפי ההנחיות. הבאנו יועץ אור וצל. אין פגיעה ממשית – רק תחושתית."

אבל תחושה, כך הבהרתי, יכולה להפוך למחסום משפטי ממשי – אם לא מתייחסים אליה בכובד ראש.

הנקודה הקריטית: כשכבוד הופך לעמדה

הפגישה המשותפת הראשונה נפתחה באווירה טעונה. הדייר ישב בשקט. רק לקראת סוף הפגישה הוא אמר משפט אחד:

"אם הייתי מרגיש שהקשיבו לי באמת – אולי הייתי חותם כבר מזמן."

זה היה הרגע שבו ההליך עבר מהנמקות משפטיות – להקשבה אנושית.

פתרונות אפשריים: בין הנדסה לגישור

בשלב זה בחנתי שלוש חלופות אפשריות:

1. שינוי מינורי בתכנון – הקטנת גובה הגג, או תזוזה של קיר תומך.

2. שדרוג דירת הדייר – התקנת מערכת אוורור חדשנית, בידוד תרמי, תוספת מחסן.

3. מסמך הבנה – התחייבות בכתב לשקיפות עתידית ומנגנון היוועצות אישי עם הדייר לאורך ביצוע הפרויקט.

בגישור מכוון הכרעה – להבדיל מגישור רגיל – ניתן להציע מתווה הכרעה אופרטיבי שכולל גם צד רגשי, גם צד תכנוני, וגם מסגרת חוזית.

"הכרעה חכמה לא נמדדת רק בכמה מטרים הוזזו – אלא בכמה תחושת שייכות נבנתה מחדש."

ההסכמה: הסכם שנולד מתוך הבנה – לא כניעה

בתום יום גישור אינטנסיבי נוסף, גובש מתווה מוסכם:

• שינוי תכנוני קל שהקטין במעט את הפגיעה בזווית השמש.

• שדרוג מערכות הדירה – במימון היזם.

• מכתב אישי מהיזם לדייר, ובו התחייבות לפיקוח צמוד ותשומת לב אישית במהלך הבנייה.

• הדייר חתם. לא כי איימו עליו. לא כי התפשר. אלא כי שמעו אותו.

מה אפשר ללמוד מהמקרה הזה?

1. גישור מכוון הכרעה מתאים במיוחד לפרויקטים של התחדשות עירונית, שבהם האינטרסים משולבים: רגולציה, תכנון, רגש, שכנות, זכויות.

2. התנגדות של דייר אינה תמיד ניסיון לסחוט – אלא קריאה להיות חלק.

3. התמודדות נכונה עם התנגדות יכולה לחזק את הפרויקט – לא לפגוע בו.

נדל"ן זה לא רק מטרים – זה אנשים. בעולם ההתחדשות העירונית, מדברים הרבה על זכויות בנייה, החזר על השקעה, אחוזי תמורה. אבל מי שמתעלם מהצד האנושי – ייתקל במחסום גדול בהרבה מכל מגבלה תכנונית.

במקרים כאלה, מגשר מלווה בפרויקט נדל"ן יכול להיות ההבדל בין הצלחה לשיתוק. הוא אינו חלק מהצוות היזמי, אך גם אינו נציג של דייר מסוים. הוא מחזיק את המורכבות – ומכוון להסכמה שמכבדת את כל הצדדים.

סיכום: להסכים על הפרויקט – מבלי לאבד את הדרך

סיפורו של הדייר שהתנגד לחתום מדגים היטב: גם פרויקט נכון, מנוהל היטב ומתקדם, עלול להיתקל בקיר אם אין לו מרחב אנושי אמיתי.

גישור מכוון הכרעה הוא בדיוק המרחב הזה. הוא לא רק מחבר בין דיירים ליזם, אלא בין אמון להסכם.