מה עושים כשאין מנגנון מוסכם מראש?

מה עושים כשאין מנגנון מוסכם מראש למימון גישור / בוררות בהסכם?

דרכים מעשיות למימון הליך גישור בפרויקט התחדשות עירונית

עו"ד אברהם ללום | מגשר בשיטת גישור מכוון הכרעה

בפרויקטים של התחדשות עירונית, ובמיוחד במיזמים של פינוי־בינוי, נדרשים שיתופי פעולה מורכבים בין בעלי זכויות, יזמים, נציגויות דיירים, ולעיתים גם הרשויות המקומיות. עם הזמן, ככל שהתהליך מתקדם, מצטברים פערים – בתקשורת, בהבנה, באינטרסים – אשר עלולים לבלום את קידומו. במקרים אלו, הליך גישור מקצועי עשוי להיות הדרך היעילה, המהירה והראויה ביותר להנעת התהליך מחדש. אולם, כאשר לא קיים מנגנון מוסכם מראש למימון הגישור – צץ אתגר נוסף: כיצד ניתן לממן את ההליך מבלי להכביד על הצדדים ומבלי לעצור את קידום המיזם?

זוהי שאלה מהותית. בתור מגשר המלווה פרויקטים רחבי היקף, כמי שייצג בעבר גם בעלי דירות וגם יזמים בפרויקטים של פינוי־בינוי, ברור לי כי לצד הקושי התקציבי קיים לעיתים גם חסם רגשי – החשש "להכניס גורם שלישי" או שמא הגישור יסרבל את העניינים. אלא שבמציאות, דווקא הליך גישור נכון, מותאם וממוקד, הוא זה שמונע הידרדרות, סכסוכים מתמשכים והליכים משפטיים יקרים.

להלן שלוש גישות עיקריות למימון הליך הגישור – שניתן להפעיל גם בהיעדר מנגנון מובנה מראש, תוך כבוד והוגנות כלפי כלל הצדדים.

1. מימון יזמי – כשהבשלות פוגשת אחריות

יזמים מנוסים יודעים לזהות את נקודת הזמן שבה הפרויקט זקוק להכוונה. זה קורה לעיתים לאחר שינוי בוועד הדיירים, בעקבות מחלוקת עם דייר מסוים, או כאשר יש עייפות כללית מהליך ממושך. בשלב הזה, כאשר מוצע הליך גישור קצר, ממוקד וענייני – רבים מהיזמים מבינים כי מדובר בהשקעה משתלמת, גם אם לא התחייבו לכך מראש.

מימון יזמי של הגישור אינו בגדר "מחווה", אלא בחירה עסקית מושכלת. במקרים אלו, היזם מבין שהליך הגישור מקדם ודאות, מצמצם סיכון, מונע הדבקה של התנגדויות נוספות, ובונה אמון מחודש מול בעלי הדירות. ברוב המקרים, היזמים מבינים שעלות ההליך קטנה לאין ערוך מהנזקים שייגרמו מפרויקט תקוע.

הצעה זו אף ניתנת לליווי משפטי מתאים כדי לוודא שאין בכך משום ויתור על זכויות עתידיות או התחייבות קבועה. במקרים מסוימים, המימון נעשה בתנאי שההליך יתחיל בפרק זמן קצוב או שהצדדים יתחייבו לנסות להגיע להסכמות במסגרת מספר פגישות קבוע מראש.

2. מודל תשלומים הדרגתי מצד בעלי הזכויות – רגישות והוגנות

כאשר אין הסכמה או יכולת מצד היזם לממן את ההליך, ניתן לבנות מנגנון משתף שבו בעלי הזכויות לוקחים חלק במימון, כל אחד בהתאם ליכולתו ולשלב בו נמצא ההליך.

גישה זו מחייבת שקיפות מלאה ותקשורת רגישה. לא מדובר בהטלת עלות על דיירים, אלא בבניית מסגרת שמכבדת את כלל בעלי הזכויות, תוך אפשרות לתשלום לפי שלבים – לדוגמה:

• תשלום למימון פגישת אבחון ראשונית.

• המשך תשלומים רק אם מחליטים להמשיך בגישור לאחר הערכת מצב.

• אפשרות לפריסה או התאמה לפי נסיבות אישיות (למשל – גמלאים, משפחות חד־הוריות).

• אפשרות תשלום מתוך תקציב עתידי של הפרויקט, אם יתגבש הסכם.

המטרה היא להסיר חסמים מבלי לפגוע באף צד. כאשר התהליך מוצג כך, הדיירים-בעליי הזכויות עצמם מבינים שמדובר בהוצאה קטנה יחסית – שיכולה לחסוך להם חודשים של עיכובים ואי־בהירות.

3. מסלול מותאם לפי סוג ומורכבות התיק – שליטה ובחירה בכל שלב

במשרדנו מוצע מסלול ייחודי של תמחור גמיש להליכי גישור בהתחדשות עירונית, בהתאם להיקף, מספר הצדדים, רמת המורכבות, ואופי המחלוקת.

כך לדוגמה:

• במקרה של מחלוקת נקודתית מול דייר בודד – מוצע תמחור מצומצם הכולל עד שלוש פגישות.

• במחלוקת בין קבוצות בתוך נציגות – נבנה מסלול מדורג המשלב פגישות קבוצתיות, בירור עמדות ויצירת תהליך של הידברות מצומצמת.

• במקרה של קונפליקט מתמשך בין יזם לנציגות – נבנית מסגרת של תהליך מובנה עם שלבים, תיעוד, סיכומים והצעה להכרעה מגשר.

כל מסלול מלוּוה בהצעת מחיר ברורה, תחנות עצירה אפשריות, והבנה מלאה של הצדדים לקראת מה הם נכנסים. אין הפתעות. אין מחויבות לתהליך שאינו משרת אותם.

גישור מקצועי הוא תהליך, לא רק עלות

מעבר לסוגיות המימון, חשוב להבין שגישור מוצלח אינו רק "פתרון" – אלא תהליך מכבד שמחזיר את תחושת השליטה, מפחית מתחים, ומאפשר לדיירים לפעול יחד מתוך הבנה ולא מתוך תגובה. פעמים רבות, עצם ההסכמה להתחיל – אפילו רק בפגישה ראשונית – יוצרת תזוזה שמאפשרת פתרון.

לכן, גם כשאין מנגנון מוסכם מראש, אין פירושו של דבר שאין אפשרות להתחיל. נהפוך הוא: במקרים רבים, דווקא היוזמה להתחיל את ההליך מתוך אחריות – ולא מתוך אילוץ חוזי – היא זו שמביאה לשינוי אמיתי.

סיכום: יש דרך. יש פתרון. והכי חשוב – יש עם מי לדבר

הליך גישור מקצועי בהתחדשות עירונית נועד לא רק לסיים מחלוקות, אלא לאפשר לדיירים, יזמים ונציגויות לחזור לשולחן מתוך כבוד, הקשבה והבנה הדדית. כאשר ניגשים אל ההליך ברגישות, עם מתווה כלכלי ברור והגדרות מותאמות – ניתן לנהל תהליך אמיתי, שמכבד את כל הצדדים ומשרת את טובת הפרויקט כולו.

גם אם לא קיים מנגנון מוסכם מראש – ניתן ליצור אחד. גם אם לא סוכם דבר, אפשר לבנות תהליך צודק. והחשוב מכל – אינכם לבד.

במשרדנו נשמח לשבת אתכם לפגישה ראשונית, דיסקרטית, ללא התחייבות, ולבחון יחד את הדרך הנכונה למקרה שלכם.

עו"ד אברהם ללום מגשר מוסמך | מומחה לנדל"ן והתחדשות עירונית

📞 03-3104959🌐 www.lalum.co