פתרון סכסוך בין יזם לקבלן באמצעות גישור מכוון הכרעה בפרויקט נדל"ן: תיאור מקרה מעשי

רקע: משבר בפרויקט נדל"ן בשל תביעה בין היזם לקבלן המבצע

באמצע עבודות הבנייה של פרויקט מגורים רחב היקף במרכז הארץ, נקלעו היזם והקבלן המבצע לסכסוך משפטי מתגלגל. מדובר היה בפרויקט יוקרתי שכלל מאות יחידות דיור, ומועד מסירת הדירות הלך וקרב. אלא שבשל שורת ליקויים, עיכובים ולבסוף הגשת תביעה הדדית בין היזם לקבלן, מצא עצמו היזם שהוא נאלץ לעצור את העבודות – שלושה חודשים מקסימום לפני שלב האכלוס.

בתוך מספר ימים בלבד, האתר התרוקן, הפועלים הפסיקו להגיע, וספקי המשנה דרשו הבהרות. היזם עמד בפני סכנת קריסה חוזית מול רוכשי הדירות.  היה צורך מיידי להכניס קבלן חדש, תוך ניהול הסיכונים המשפטיים והמסחריים הכרוכים בכך , ובלי להיכנס לסבך הליכים ממושכים בבית המשפט.

נקודת הפנייה: פנייה לגישור מכוון הכרעה למניעת נזקים נוספים

לאחר התייעצות עם גורמים משפטיים ומקצועיים, ולאור הנזק המצטבר, החליטו כל הצדדים – היזם, הקבלן היוצא, נציגי הביטוח והליווי הפיננסי – לפנות אליי, במסגרת הליך גישור מכוון הכרעה, אשר נועד לייצר פתרון מהיר, אפקטיבי ומבוסס משפטית, שישמור על זכויות כל הצדדים ויאפשר המשך העבודות ללא השהיה נוספת.

גישור מכוון הכרעה נבחר במכוון על פני גישור מסורתי או בוררות, מתוך הבנה שהצדדים זקוקים גם להכוונה מקצועית וגם להכרעה מנומקת, שתאפשר קבלת החלטות קריטיות בתוך זמן קצר.

תהליך העבודה: בניית מתווה פתרון תחת לחץ זמן

1. בירור עובדתי ומשפטי מיידי

בתוך 48 שעות ממועד הפנייה, קיימתי ישיבות נפרדות עם הצדדים, ובחנתי את עיקרי טענות התביעה וההגנה, לרבות:

• הסכם ההתקשרות הראשוני בין היזם לקבלן

• מכתבי הדרישה, ההתראות והליקויים

• דו"חות מהנדס מפקח

• תכתובות בין נציגי הליווי הבנקאי והביטוח

ניתוח ההשלכות המסחריות והחוזיות

אחד האתגרים המרכזיים בתיק זה היה להבין את המשמעויות הכלכליות והחוזיות של הפסקת העבודה ושל כניסת קבלן חלופי – לרבות שאלות של ערבויות, פיצויים, קיזוזים והשלמת ביצוע.

ניסוח הצעה מכריעה תוך 7 ימים

בהתאם להסכמת הצדדים, ובסיוע יועצים משפטיים וטכניים מטעמי, גובשה הצעת הכרעה מנומקת, שהציגה חלוקה מחדש של הסיכונים, מנגנון פיצוי על פי שלבים, ופתרון יצירתי להכנסת קבלן מחליף מבלי לוותר על האפשרות לדרוש שיפוי מהקבלן המקורי בהמשך.

הפתרון: שילוב של יצירתיות משפטית ומסחרית

הפתרון שהתקבל בגישור כלל מספר רכיבים חדשניים:

§ הסכמה על סיום מיידי של ההתקשרות עם הקבלן, ללא הודאה בטענות הצדדים

§ שחרור חלקי של ערבויות, בתמורה להתחייבות לתשלום מוסכם בעתיד

§ כניסת קבלן חדש באישור בנק מלווה, תוך הקפאת טענות לשיפוי

§ הקפאת הליכים משפטיים לתקופה של שישה חודשים, עם זכות חידוש רק לאחר ניסיון יישוב נוסף

התוצאה: חידוש הבנייה תוך 10 ימים וסיום הסכסוך

בזכות יישום מודל גישור מכוון הכרעה, הצלחנו לחדש את העבודות באתר תוך פחות משבועיים. הרוכשים לא נפגעו, השוק קיבל מסר של יציבות, והסכסוך המשפטי – שבקלות היה יכול להיגרר שנים בבתי משפט – נפתר באמצעים פרטיים, מהירים, ודיסקרטיים.

הקבלן לשעבר קיבל הזדמנות לשמר את המוניטין שלו מבלי להודות באחריות, והיזם הצליח לעמוד ביעדי המסירה תוך מזעור נזקים כלכליים ותדמיתיים.

יתרונות גישור מכוון הכרעה באירועים מסוג זה

• מהירות תגובה קריטית – פתרון בתוך ימים במקום שנים.

• הימנעות מהסלמה משפטית – חיסכון עצום בהוצאות משפט.

• שימור יחסים עתידיים – האפשרות להמשיך בשיתוף פעולה עתידי.

• הגנה על אינטרס הציבור – במיוחד בפרויקטים המערבים דיירים או צרכנים.

• מנגנון משולב של גישור והכרעה – המעניק ודאות לצד הסכמה.

סיכום: למה חשוב לבחור במנגנון הנכון ליישוב סכסוך קבלני

במקרי סכסוך בין יזמים לקבלנים, במיוחד כאשר מדובר בפרויקטים בהיקף רחב, הזמן הוא משאב קריטי, והיכולת לקבל הכרעה מקצועית מיידית יכולה להיות ההבדל בין הצלחה להתמוטטות עסקית. גישור מכוון הכרעה מציע מענה ייחודי לאתגרים אלו, והוא ראוי לשיקול בכל מקרה שבו ישנה מחלוקת עם השלכות מיידיות בשטח.

עו"ד אברהם ללום, דוקטורנט למשפטים ובעל מומחיות בינלאומית ביישוב סכסוכים בנדל"ן, מציע ליווי מקצועי מלא בגישת גישור מכוון הכרעה – פתרון אמיתי לסכסוכים עסקיים בעידן שבו הזמן, המוניטין והיצירתיות קובעים את גורל העסקה.