גשם של כסף בחו"ל: אסטרטגיות ורגולציה עבור ענקיות הנדל"ן הישראליות המפנות משאבים לשווקים בינלאומיים

הרקע והמהפך - מדוע הנדל"ן הישראלי יוצא לגלות?

המציאות המקומית המאתגרת

• הרגולציה המכבידה בישראל: ניתוח עומק של חוקי התכנון והבנייה, משכי זמן לקבלת היתרים, והבירוקרטיה המשפטית. השוואה לזמני אישור בפרויקטים דומים בחו"ל.

• עלויות המימון והריבית: השפעת עליית הריבית על כדאיות פרויקטים מקומיים ועל מחירי הקרקע.

• מיסוי מקרקעין גבוה: סקירה של מס הרכישה, מס שבח ומיסים נוספים והשפעתם על שולי הרווח.

משיכת הכסף לחו"ל

• גיוון סיכונים גיאוגרפי: כיצד חשיפה למספר מטבעות וכלכלות מאזנת את תיק ההשקעות של חברה ציבורית.

• תשואות גבוהות יותר: ניתוח פער התשואות (Yield Gap) בין נכסים סחירים בישראל לבין יעדים אירופיים נבחרים (לדוגמה, דירות להשכרה בליסבון מול תל אביב).

• שקיפות ויציבות רגולטורית יחסית (במדינות המערביות): היתרונות של מערכת משפטית צפויה ומהירה.

יעדים קלאסיים-חדשים באירופה: יוון, קפריסין, פורטוגל

יוון וקפריסין: השער לים התיכון

• תכנית "ויזת הזהב" (Golden Visa): ניתוח משפטי של התנאים לקבלת התושבות דרך השקעה בנדל"ן.

• רפורמות וחילוץ כלכלי: כיצד ההתאוששות הכלכלית משפיעה על מחירי הנכסים ועל הביקוש לשכירות.

• היבטים משפטיים מיוחדים: בדיקת נאותות (Due Diligence) ביוון - רישום נכסים, בעיות קניין ותקפות מסמכים.

פורטוגל והזדמנויות ה-Rehabilitation

• פוטנציאל ההתחדשות העירונית (Rehabilitation): תמריצים ממשלתיים לשיפוץ מבנים ישנים בליסבון ובפורטו.

• אתגרים משפטיים בנדל"ן להשכרה: סקירת חוקי הגנת הדייר המקומיים והשפעתם על מודל עסקי של שכירות לטווח ארוך (כולל שינויים אחרונים ב"ויזת הזהב").

• מבנה מס תאגידי מול מיסוי אישי: בחירת המבנה המשפטי האופטימלי להשקעה פורטוגלית.

רגולציה חוצה גבולות- אתגר המימון והדיווח

• מימון בנקאי בינלאומי: דרישות הבנקים המקומיים (LTV, LGD) והצורך בבטחונות משלימים.

• חובות דיווח לחברות ציבוריות: דרישות רשות ניירות ערך (רנ"ע) בישראל לגבי דיווח על אחזקות ונכסים בחו"ל.

אוקראינה - ה"יום שאחרי" ואופטימיות זהירה

אוקראינה: ניתוח הסיכוי והסיכון ב"שוק הבנייה מחדש"

• הפוטנציאל הכלכלי העצום: תחזיות של מוסדות גלובליים (הבנק העולמי, האיחוד האירופי) לגבי היקף המימון לשיקום.

• סקטורים חמים: התמקדות לא רק במגורים אלא גם בתשתיות, לוגיסטיקה (Logistics) ודיור להמונים.

הליווי המשפטי להשקעה בשעת מלחמה ושיקום

• מיפוי סיכונים משפטיים:

• סיכוני קניין (Property Risks): נכסים הרוסים או נכסים שתחת מחלוקת בעלות עקב עקירה המונית.

• סיכון פוליטי ורגולטורי כולל מלחמה שלא נגמרת: היציבות החקיקתית והצורך בתיקוני חקיקה מהירים.

• סיכוני אכיפה: חולשת מערכת המשפט המקומית ודרכים להתמודד עם סכסוכים.

• הליכי ה-Due Diligence (בדיקת נאותות) הייחודיים לאוקראינה:

  • בדיקת עבר פלילי וקשרים עם גורמים עוינים.

  • שימוש בטכנולוגיות מיפוי (כטב"מים, Satellite Imagery) לאימות נזקים ובעלות.

  • חשיבות ההסתמכות על רשמים ציבוריים מקוונים (e-Registers).

• מבני ההשקעה המשפטיים המומלצים: שימוש בחברות אחזקה אירופיות (כגון קפריסין או הולנד) להפחתת סיכוני מס ורגולציה.

פרקטיקה עסקית: בניית רשת קשרים מקומית

• שותפים אסטרטגיים: כיצד לזהות קבלנים, יזמים מקומיים וגורמים פוליטיים אמינים.

• תכניות סיוע בינלאומיות: מינוף כספי הסיוע מאירופה וארה"ב לטובת פרויקטים פרטיים.

אסטרטגיות יציאה ומבנים משפטיים גלובליים

מבנים תאגידיים ושיקולי מס

• הקמת מערך אחזקות בינלאומי (Holding Structure): שימוש באמנות מס (Double Taxation Treaties) כדי למזער חבות מס. לדוגמה: חברת אחזקות קפריסאית/הולנדית המחזיקה בנכסים ביוון/פורטוגל.

• חוקי ה-CFC (Controlled Foreign Corporation) בישראל: מתי חברת בת זרה נחשבת ל"חברה נשלטת זרה" והשפעתה על המיסוי בישראל.

אסטרטגיית היציאה (Exit Strategy)

• מכירה ליזם מקומי: ההיבטים המשפטיים של העברת זכויות וקניין.

• הנפקה בבורסה זרה (IPO): השיקולים המשפטיים והרגולטוריים בהנפקה של פעילות נדל"ן אירופית בבורסה המקומית (ת"א) או בבורסה זרה (למשל, לונדון או פרנקפורט).

ניהול סיכונים משפטי כולל

• ביטוח סיכונים פוליטיים ומלחמה: האפשרויות הקיימות בביטוח בינלאומי, במיוחד בהקשר האוקראיני.

• בוררות ופתרון סכסוכים בינלאומיים: ההעדפה לשימוש במנגנוני בוררות בינלאומיים (כגון ICC) על פני בתי משפט מקומיים.

• המעבר הוא בלתי נמנע: המגמה האסטרטגית של ענקיות הנדל"ן הישראליות רק תתעצם.

• הדגשת הצורך במומחיות: ההבדל בין הצלחה לכישלון טמון בהכנה משפטית ואסטרטגית מעמיקה.

מבני ההשקעה המשפטיים המומלצים - מינוף חברות אחזקה אירופיות

חברת נדל"ן ישראלית השואפת להשקיע בנכסים בעלי סיכון פוליטי ומשפטי גבוה, כדוגמת אוקראינה, אינה יכולה להסתמך על השקעה ישירה (Direct Investment) מהחברה האם הישראלית. בחירה כזו חושפת את החברה לסיכוני מס כפולים, חוסר גמישות במבנה וסיכונים משפטיים רגולטוריים מיותרים. הפתרון האסטרטגי טמון בשימוש מושכל במבנה אחזקות בינלאומי (Holding Structure) - תהליך המכונה לעיתים "מיטת ביניים" (Interposed Entity).

תפקידה הקריטי של חברת האחזקות האירופית (SPV)

האסטרטגיה המומלצת היא לנתב את ההשקעה דרך חברת ייעוד מיוחדת (SPV) הממוקמת בטריטוריה אירופית בעלת יתרונות מס ומשפט:

1. מיטוב מס (Tax Optimization): מדינות אלה מציעות יתרונות מס משמעותיים:

   • פטור מהשתתפות (Participation Exemption): דיבידנדים המתקבלים מחברת הבת האוקראינית משולמים ל-SPV האירופית ונהנים לרוב מפטור מס מלא או כמעט מלא.

   • אמנות מס מול אוקראינה: המדינות הללו נהנות מאמנות מס מקיפות מול אוקראינה, המפחיתות משמעותית את שיעורי ניכוי המס במקור (Withholding Tax) על דיבידנדים, ריבית ותמלוגים המועברים מאוקראינה לחברת האחזקות.

     הבחירה בין קפריסין להולנד: שיקולים משפטיים וכלכליים

2. קפריסין: נחשבת לבחירה פופולרית בשל שיעור מס חברות נמוך (12.5%) ורשת ענפה של אמנות מס. היא אטרקטיבית במיוחד כ"שער כניסה" למזרח אירופה, ומציעה פטור יעיל מאוד ממס רווחי הון על מכירת מניות. עם זאת, יש להבטיח קיום מהות כלכלית (Substance) מקומית כדי למנוע טענות על מבנה מס מלאכותי.

3. הולנד: מציעה מערכת חוקים מתוחכמת ואמינה, רשת אמנות מס רחבה ומוניטין של יציבות. היא מתאימה להשקעות מורכבות יותר הדורשות מימון בינלאומי באמצעות הלוואות בין-חברתיות (Intra-Group Loans).

ג. שיקולי מס ישראליים - הכלל של CFC

גם לאחר הקמת המבנה האירופי, חברת הנדל"ן הישראלית חייבת להתמודד עם חוקי המס הישראליים, ובראשם הכלל בדבר חברה נשלטת זרה (CFC - Controlled Foreign Corporation):

• מהות הכלל: אם ה-SPV האירופית צוברת רווחים פסיביים (כגון דיבידנדים או ריביות) ושאינה מנהלת עסק פעיל (מהות כלכלית), והיא נמצאת בשליטת תושבי ישראל (מעל 50%), עלולים הרווחים הללו להיות מיוחסים לבעלי המניות הישראליים ולחייב אותם במס בישראל, גם אם הרווחים טרם חולקו.

• פתרון משפטי: כדי להתגבר על הכלל, חובה לוודא כי ה-SPV האירופית אינה פסיבית. הדבר מושג באמצעות הוכחת מהות (Substance), כלומר: העסקת צוות מקומי, קיום ישיבות דירקטוריון במדינה הרלוונטית, וניהול נכסים באופן אקטיבי מתוך המדינה האירופית. עבודה משפטית מדויקת בשלב התכנון היא קריטית להימנעות מחבות מס כפולה.

הבחירה במבנה אחזקות נכון אינה רק שאלה של חיסכון במס; היא בראש ובראשונה כלי לניהול סיכונים משפטיים ופוליטיים עבור השקעות ארוכות טווח בשוק דינמי ומאתגר כמו אוקראינה.

לאור מורכבות ההשקעה בנדל"ן הבינלאומי ובשווקים מתפתחים, ריכזנו מספר שאלות קריטיות העולות חדשות לבקרים אצל לקוחותינו:

13. תשובות לשאלות קריטיות מהשטח

ש 1: האם כדאי להשקיע באוקראינה כבר עכשיו, או להמתין להכרזת הפסקת אש רשמית?

ת 1 (אופטימיות זהירה): ככלל, אנו ממליצים על גישת אופטימיות זהירה והיערכות מוקדמת. היתרון המשמעותי ביותר כיום הוא היכולת להשיג עסקאות אטרקטיביות (Deal Flow) ולבנות שותפויות אסטרטגיות עם גורמים מקומיים אמינים לפני גל המשקיעים הגדול. עם זאת, מימוש העסקאות (Closing) והעברת כספים צריכים להיעשות בגיבוי תנאים מתלים (Conditions Precedent) משפטיים מחמירים, שיגנו על הכסף עד להתבהרות המצב הביטחוני והמשפטי באזור ההשקעה הספציפי. ההשקעה כעת היא בעיקר בזכויות ובבדיקות נאותות (DD), ולא בהכרח בבנייה בפועל.

מהו הסיכון הגדול ביותר בהשקעה בנדל"ן ביוון או פורטוגל לעומת ישראל? (סיכון רגולטורי): בעוד שהסיכונים הביטחוניים או הפוליטיים ביוון ופורטוגל נמוכים בהרבה מאוקראינה, הסיכון המשמעותי ביותר הוא הסיכון הרגולטורי המשתנה. מדינות אלו, במיוחד פורטוגל, שינו לאחרונה את כללי "ויזת הזהב" (Golden Visa) וכן את חוקי השכירות (חוקי הגנת הדייר המקומיים), מה שהשפיע ישירות על כדאיות ההשקעה ועל מודל היציאה. בדיקה משפטית עדכנית של חוקי השכירות והמיסוי המקומי היא הכרחית לפני כל כניסה לשוק.

כיצד ניתן לממן השקעות נדל"ן בחו"ל כחברה ישראלית ציבורית? (מימון משולב): חברות ישראליות משתמשות לרוב במימון משולב:

הון עצמי ישראלי: גיוס הון או אג"ח בישראל (בבורסה בתל אביב). מימון בנקאי מקומי: קבלת מימון בנקאי בחו"ל (Non-Recourse או Limited Recourse) דרך ה-SPV האירופית, כאשר הנכס הזר משמש כבטוחה עיקרית. הבנקים המקומיים דורשים לרוב יחס כיסוי חוב (DSCR) גבוה יותר מזה הנהוג בישראל.

הלוואות בין-חברתיות: הזרמת הלוואות מהחברה האם ל-SPV האירופית, תוך הקפדה על כללי ה-Transfer Pricing (מחירי העברה) כדי לעמוד בדרישות המס של הרשויות בישראל ובאירופה.

מה החשיבות של הוכחת "מהות כלכלית" (Substance) ב-SPV האירופי? (מהות כנגד מס): החשיבות היא קריטית ונובעת משני מישורים: מס ישראלי ומס אירופי. הרשויות האירופיות והישראליות נאבקות בתכנוני מס מלאכותיים (Aggressive Tax Planning). אם ה-SPV האירופית (למשל, בקפריסין) היא "חברת מדף" ללא עובדים, משרד או פעילות ניהולית ממשית, היא עלולה להיחשב כ"חברה נשלטת זרה" (CFC) בישראל, או לחילופין, רשויות המס האירופיות עלולות להתעלם מקיומה ולחייב במס את המיזם כאילו נוהל מישראל (בכפוף לכללי ה-MLI וה-BEPS). יש להבטיח ניהול אקטיבי של ההשקעה מחו"ל.

מה הדרך הטובה ביותר לפתור סכסוכי נדל"ן מול שותפים מקומיים באוקראינה? (בוררות בינלאומית): הליכים משפטיים בבתי משפט מקומיים בשוק הנתון לשיקום עשויים להיות ארוכים, יקרים ובלתי צפויים. לכן, ההמלצה המשפטית הגורפת היא להכליל בחוזה הסכם בוררות בינלאומית (International Arbitration Clause) מפורט. עדיף לבחור במוסדות בוררות מוכרים כמו לשכת המסחר הבינלאומית (ICC) בפריז, או בבוררות מוסדית בוינה (VIAC) או בלונדון (LCIA). פסקי בוררות אלו זוכים להכרה ואכיפה בינלאומית רחבה (מכוח אמנת ניו יורק), מה שמקטין משמעותית את הסיכון למשקיע הזר.

הבהרה והגבלת אחריות משפטית

הצהרה זו הינה חלק בלתי נפרד מהפרסום:

תשומת לב הקוראים מופנית לכך שהאמור במאמר זה מהווה ניתוח מקצועי כללי בלבד של מגמות וסיכונים בשוק הנדל"ן הבינלאומי. התוכן אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי, כלכלי או מיסויי פרטני, אישי ועדכני, הניתן על ידי עורך דין מומחה המכיר את נסיבותיו הספציפיות של הלקוח. נתונים רגולטוריים ומיסויים משתנים באופן תדיר, במיוחד בשווקים כמו יוון, פורטוגל ואוקראינה. אין להסתמך על האמור במאמר זה בלבד לצורך קבלת החלטות עסקיות או משפטיות. לקבלת ייעוץ פרטני, אנא פנו ישירות לקליניקה המשפטית שלנו.

•