אל תדאגו, אני משלם לכם על עורך הדין.

מאת: עו"ד אברהם ללום

המלכוד הבלתי אפשרי: למה עורכי הדין של הדיירים הם הקורבן השקט של השיטה (ואיך יוצאים מזה)

מאת: אברהם ללום, מייסד LALUM Legal Clinic

תסתכלו רגע על התמונה שמלווה את המאמר הזה. דחפורים הורסים מבנה ישן עד היסוד. בדרך כלל, התמונה הזו מסמלת התחדשות, תקווה, דירות חדשות. אבל עבורי, היא מסמלת משהו עמוק יותר: את הצורך הדחוף להרוס קונספציות ישנות ולבנות מחדש את יחסי האמון בתחום הנדל"ן.

היום אני רוצה לגעת בנקודה הכי רגישה, הכי כואבת והכי מושתקת בעולם ההתחדשות העירונית. אני רוצה לדבר על חבריי, עורכי הדין המייצגים דיירים.

יש נטייה בציבור, ולעיתים בתקשורת, לצייר את עורכי הדין בתחום הזה באור שלילי. טוענים שהם "מכורים ליזמים", שהם דואגים רק לשכר הטרחה שלהם. המאמר הזה בא לומר בפה מלא: זו טעות. הבעיה היא לא באנשים, הבעיה היא במלכוד שהשיטה יצרה.

אין דרך אחרת: המציאות הכלכלית הכפויה

בואו נניח את האמת על השולחן: עורך דין שרוצה לייצג דיירים בפרויקט פינוי-בינוי או תמ"א 38, נכנס מראש לסיטואציה מורכבת. מצד אחד, הוא שליחם של הדיירים. הוא זה שאמור לשמור עליהם. מצד שני, מי משלם לו? היזם.

למה זה קורה? לא בגלל שעורכי הדין ביקשו שכך יהיה. זה קורה כי אין מודל אחר מעשי (בעבר היה שיטת העמותה). רוב הדיירים בישראל, בוודאי באזורי פריפריה או בשכונות ותיקות, לא מסוגלים להוציא מכיסם עשרות אלפי שקלים מראש עבור ייצוג משפטי איכותי ליווי של שנים ארוכות. אם עורכי הדין היו דורשים תשלום מהדיירים – לא היה ייצוג משפטי בכלל. הדיירים היו נותרים חשופים לחלוטין מול היזמים.

לכן, עורכי הדין עושים מעשה שהוא בבסיסו נכון: הם מוצאים את הדרך היחידה לממן את ההגנה המשפטית של הדיירים - דרך הכיס של היזם. הם פועלים מתוך אילוץ, מתוך הבנה שזו הדרך היחידה לגרום לפרויקט לקרות ולדיירים לקבל דירות חדשות. הם לא הבעיה, הם הפתרון שהמציאות יצרה.

להיות בין הפטיש לסדן

אני מכיר מקרוב את עבודתם של עורכי הדין בתחום. מדובר באנשי מקצוע חרוצים, מסורים, שעובדים שעות נוספות לתוך הלילה מול ועדות תכנון, מול יועצים, מול דיירים סרבנים ומול בירוקרטיה מתישה. הם רוצים בטובת הדיירים שלהם. באמת.

אבל השיטה - אותה "שיטה" שאני טוען שחייבת להשתנות - שמה להם משקולת על הרגל. המנגנון שבו שכר הטרחה משולם על ידי הצד השני (היזם), ורק במקרה של הצלחה (Success Fee), מייצרת באופן טבעי, כמעט תת-מודע, ניגוד עניינים מובנה. זה לא שעורך הדין "מוכר" את הדייר. זה פשוט שהאינטרס הקיומי שלו כבעל עסק תלוי בכך שהעסקה תיחתם.

עורכי הדין המייצגים הם בעצמם קורבנות של השיטה הזו. הם נאלצים לעבוד תחת עננה של חשדנות מצד הדיירים ("למה אתה לוחץ עליי לחתום? היזם משלם לך?"), בזמן שהם יודעים שהם עושים את המקסימום בנתונים הקיימים. ידיהם כבולות. הם לא יצרו את הכללים, הם רק מנסים לשרוד בתוכם ולעשות טוב.

האם אפשר לבוא בטענות לרופא בחדר מיון?

תחשבו על רופא בחדר מיון עמוס. הוא רוצה להעניק לכל מטופל את הטיפול הטוב ביותר. אבל המערכת מקציבה לו 7 דקות למטופל. אם הוא יפספס משהו, האם הוא אשם? או המערכת? עורכי הדין בתחום ההתחדשות העירונית הם כמו הרופאים האלה. הם עובדים בתוך "חדר מיון" של אינטרסים סותרים, מנסים להציל את המצב, כשהכלים שניתנו להם (מודל התשלום) הם בעייתיים מיסודם.

לכן, לבוא בטענות לעורכי הדין זה פשוט לא הוגן. הם מחזיקים את השוק הזה על הכתפיים שלהם. בלעדיהם, לא הייתה התחדשות עירונית בישראל. נקודה.

הפתרון: לא להחליף, אלא להשלים

אז מה עושים? אם אי אפשר לשנות את העובדה שהיזם משלם (כי לדיירים אין כסף), ואנחנו לא רוצים לוותר על הייצוג - אנחנו צריכים להוסיף שכבת הגנה נוספת.

בדיוק מהמקום הזה, שרואה את המצוקה של הדיירים אבל גם את המלכוד של עורכי הדין, הקמתי את LALUM Legal Clinic.

הקליניקה לא באה להחליף את עורך הדין של הפרויקט. להפך. אנחנו באים לחזק אותו. אנחנו מציעים שירות של חוות דעת שנייה (Legal Opinion). אנחנו הגורם החיצוני, האובייקטיבי, שבודק את העסקה עבור הדייר הבודד או הנציגות.

אנחנו לא תלויים ביזם. אנחנו לא תלויים בהצלחת הפרויקט. אנחנו תלויים רק בדבר אחד: באמת המקצועית.

כשדייר מגיע אלינו, אנחנו לא אומרים לו "עורך הדין שלך לא טוב". אנחנו אומרים לו: "עורך הדין שלך פועל במגבלות השיטה. בוא ניתן לך עוד זוג עיניים, נטול אינטרסים, שיודא שהחוזה הזה באמת משרת אותך". במקרים רבים, חוות הדעת שלנו דווקא עוזרת לעורך הדין המייצג. היא נותנת לו גושפנקא חיצונית. היא מרגיעה את הדיירים החשדניים. היא מאפשרת לו לעבוד בשקט.

הריסה לצורך בנייה

נחזור לתמונה של הבניין הנהרס. אנחנו צריכים להרוס את החשיבה הבינארית של "טובים נגד רעים". עורכי הדין הם לא הרעים. היזמים הם לא הרעים. אבל השיטה הנוכחית היא מיושנת, והיא חייבת לעבור שיפוץ יסודי.

עד שהמדינה תשנה את הרגולציה (אם בכלל), הפתרון נמצא בידיים שלנו. שילוב של עורך דין מייצג (שממומן ע"י היזם מחוסר ברירה) יחד עם חוות דעת חיצונית בלתי תלויה (שממומנת בעלות סמלית ושווה לכל נפש ע"י הדייר) – הוא המודל המנצח. זה המודל שמאפשר לעורכי הדין לעבוד, ולדיירים לישון בשקט.

זו לא מהפכה נגד עורכי הדין. זו אבולוציה של המקצוע, למען כולנו.

אברהם ללום LALUM Legal Clinic ייעוץ וחוות דעת אובייקטיבית לדיירים | התחדשות עירונית | נדל"ן בינלאומי

שאלות ותשובות נפוצות - איך זה עובד בפועל?

1. "יש לנו כבר עורך דין שמייצג את הדיירים ומנוסה בתחום, למה אנחנו צריכים גם אתכם?" עורך הדין שלכם עושה עבודה חשובה בניהול המשא ומתן מול היזם, אך בסופו של יום, שכרו משולם על ידי היזם והוא תלוי בהצלחת הפרויקט. הקליניקה שלנו מספקת לכם חוות דעת שנייה (Second Opinion) אובייקטיבית לחלוטין. כמו שלא הייתם ניגשים לניתוח מורכב ללא חוות דעת נוספת ממומחה בלתי תלוי, כך גם בעסקה הגדולה בחייכם. אנחנו כאן כדי לוודא ששום פרט לא נפל בין הכיסאות בגלל לחץ לסגור עסקה.

2. "האם הפנייה אליכם תחליף את עורך הדין הנוכחי ותעכב את הפרויקט?" חד משמעית לא. אנחנו לא מחליפים את עורך הדין המייצג ולא נכנסים לנעליו בניהול המו"מ היומיומי. המטרה שלנו היא לא לתקוע מקלות בגלגלים, אלא לוודא שהגלגלים נוסעים לכיוון הנכון עבורכם. הבדיקה שלנו היא ממוקדת, מהירה ויעילה, ולעיתים קרובות היא דווקא מזרזת חתימה כי היא מעניקה לדיירים את הביטחון שהיה חסר להם.

3. "איך עורך הדין הנוכחי שלנו יגיב אם נביא חוות דעת חיצונית? זה לא יפגע בו?" עורך דין מקצועי ובטוח בעצמו לא אמור לחשוש מביקורת עניינית. להפך, במקרים רבים עורכי הדין המייצגים מברכים על המעורבות שלנו, כי אישור חיצוני של מומחה (שאינו מטעם היזם) מסייע להרגיע את הרוחות בבניין ולתת תוקף לעבודה הקשה שהם עשו. אנחנו באים בגישה קולגיאלית ומכבדת, ולא בגישה לעומתית.

4. "האם השירות מתאים רק לוועד הבניין או גם לדייר בודד?" השירות גמיש ומותאם לצורך. אנחנו מייעצים לנציגויות דיירים שרוצות לוודא שהן מובילות את הבניין למקום בטוח, אך בהחלט גם לדייר בודד שמרגיש "שקוף" או חושש שהאינטרסים הספציפיים שלו לא קיבלו מענה בחוזה הכללי. כל אחד זכאי לשקט נפשי, גם אם הוא בדעת מיעוט.

5. "כמה זה עולה? האם זה שירות יקר?" ביחס לסיכון של אובדן הנכס או חתימה על חוזה דרקוני, העלות היא שולית ולעיתים סמלית. מכיוון שאנחנו לא גובים "דמי הצלחה" באחוזים משווי הדירה ולא מקבלים שכר מהיזם, מודל התמחור שלנו הוא שקוף, הוגן וידוע מראש. תחשבו על זה כעל פוליסת ביטוח לנכס היקר ביותר שלכם – ההשקעה הקטנה הזו שווה את הידיעה שאתם מוגנים באמת.