כשעולם הרפואה פוגש את עולם המשפט:

"קליניקות משפטיות" משנות את כללי המשחק בנדל"ן

מאת: אברהם ללום, דוקטורנט למשפטים וראש קליניקת  LALUM Legal Clinic

בתוך שוק נדל"ן תנודתי, עמוס רגולציה ומלא חוזים מורכבים, מתפתחת בישראל תופעה חיובית חדשה שמתחילה לשנות את הדרך שבה הציבור מתמודד עם העסקאות הגדולות בחייו. יותר ויותר ישראלים פונים לקבל חוות דעת משפטית שנייה לפני חתימה על הסכם., מכל סוג שהוא אלא שבשונה מייעוץ משפטי רגיל, מדובר בשירות חדש מסוגו: קליניקות משפטיות פרטיות, הפועלות במודל שמזכיר את עולם הרפואה.  כמו שחוות דעת רפואית שנייה הפכה כבר מזמן לנורמה, כך גם כאן מתגבשת שכבה חדשה של מומחים בכירים הבוחנים חוזים ועסקאות לפני החתימה.

מאחורי המודל עומדים עורכי דין ותיקים, חלקם בעלי ניסיון של עשרות שנים, חלקם דוקטורים למשפטים וחוקרים באקדמיה. בראש הקליניקה המשפטית LALUM עומד דוקטורנט למשפטים אברהם ללום, אשר מביא עמו את הניסיון האקדמי מרצה באקדמיה, והמעשי לאבחון מדויק. תפקידם אינו לנהל את המשא ומתן או להחליף את עורך הדין המייצג, אלא לבצע אבחון מקצועי דומה למה שמומחה רפואי עושה לפני ניתוח: בחינה מעמיקה, בלתי תלויה ומדויקת של ההסכם. הבדיקה מתבצעת ללא לחץ מסחרי, ללא אינטרסים של צדדים לעסקה וללא מגבלות של לוחות זמנים תובעניים. המטרה היא לזהות סיכונים, פערים וסעיפים שעלולים להתגלות רק שנים לאחר החתימה.

הופעתן של הקליניקות המשפטיות אינה תופעה אקדמית או תיאורטית גרידא. היא נולדה מהשטח, מתוך הצטברות של מקרים חוזרים שבהם טעויות התגלו מאוחר מדי. חוזי פינוי־בינוי שהתבררו כלא מדויקים, תשריטים שלא תאמו להיתר,והסכמים נוספים כגו סכסוכים ושאינה קשורים לאו דווקא בנדל"ן,התחייבויות שנלקחו מבלי להבין את השלכותיהן, ומנגנוני פיצוי שהותירו דיירים ללא הגנה במקרה של עיכוב. כל אלה יצרו מצב שבו הציבור מחפש שכבת בדיקה נוספת, בדיוק כמו בעולם הרפואה: כשההחלטות קריטיות, לא מסתמכים על חוות דעת יחידה.

מומחים בתחום מסבירים שהצורך בחוות דעת משפטית שנייה נובע פחות מחוסר אמון בעורכי הדין, ויותר מהעומס שבו הם פועלים. שוק הנדל"ן הישראלי נע בקצב מהיר והיקף המידע שהעוסקים בו נדרשים לעבד הפך כמעט בלתי אפשרי, עסקה אחת יכולה לכלול מסמכים בהיקף של עשרות עמודים, הנסמכים על תקנות, חוזים נלווים, תשריטים ומפרטים תכנוניים. בעומס הזה, גם עורך דין מקצועי ומנוסה עלול לפספס פרט קטן, ודווקא אותו פרט יכול לשנות את כל התמונה.

במקום שבו הלחץ העסקי מכתיב קצב מהיר מדי, הקליניקה המשפטית מאטה את התהליך ומחזירה את הדיוק למרכז. המומחים בוחנים את ההסכמים "מלמעלה," במבט רחב שאינו מושפע מהאינטרסים המיידיים של הצדדים. הם מזהים סיכונים משפטיים, תכנוניים וכלכליים שלא תמיד מקבלים ביטוי בבדיקה הראשונית. כך,  תוך זמן קצר יחסית, מתקבלת תמונת מצב מלאה ומסודרת הכוללת המלצות לשינויים, נקודות לבירור ומנגנונים שצריכים להיות מעוגנים בהסכם.

אחד היתרונות הבולטים של המודל החדש הוא השיפור שהוא יוצר ביחסי הכוחות בהתחדשות עירונית. דיירים הנכנסים לפרויקט פינוי־בינוי עומדים מול יזמים, עורכי דין, אדריכלים ויועצים. הפער המקצועי גדול, ודווקא עבורם, הבדיקה הנוספת היא לא פריווילגיה אלא כלי בסיסי. המומחים מצליחים לא פעם לחשוף סעיפים המעוררים סימני שאלה ולהפוך את ההסכם לשוויוני ומאוזן יותר.

הקליניקות המשפטיות גם מחזירות לציבור תחושת שליטה. רבים מהלקוחות מודים שאחרי קבלת חוות הדעת הם מבינים לראשונה את המשמעות המלאה של העסקה. ההבנה יוצרת ביטחון והביטחון מאפשר קבלת החלטות אחראית.

המגמה הזו לא צפויה להיעלם. להפך. ככל שהעסקאות מכל הסוגים הופכות מורכבות יותר והציבור מודע יותר לסיכונים, כך גובר הביקוש לבדיקה משפטית נוספת . ייתכן שבעוד כמה שנים נסתכל על התופעה הזו כמובן מאליו, ממש כפי שהיום אף אחד לא מוותר על חוות דעת רפואית שנייה בניתוח משמעותי. המודל החדש משקף את מציאות החיים: עסקאות נדל"ן הן מהמהלכים הגדולים ביותר שאדם עושה, ואין סיבה שלא לבחון אותן בעיניים מקצועיות נוספות לפני שקובעים את עתידו.