יישוב סכסוכים בהתחדשות עירונית: בין חזון עירוני למציאות משפטית

עו"ד אברהם ללום, מומחה בגישור מכוון-הכרעה והתחדשות עירונית

"רצינו להתחדש — ומצאנו את עצמנו בבית משפט"

אין הרבה תחומים בישראל שבהם הפער בין תקווה למציאות כה חד כמו בפרויקטים של התחדשות עירונית. החזון ברור: בניינים מתפוררים מוחלפים במגדלים מודרניים, בעלי דירות נהנים מעליית ערך דרמטית, והעיר מתחדשת ומתעצבת מחדש.

אבל הדרך אל החזון הזה רצופה סכסוכים, מחלוקות, וחסמים — משפטיים, כלכליים ורגשיים. ומה שבתחילתו היה יוזמה משותפת, יכול להפוך במהירות לקרב התשה בין דיירים ליזמים, בין דיירים לבין עצמם, ובין יזמים לרשויות.

כמי שמלווה כבר שנים ארוכות פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38, אני פוגש את אותם אתגרים שוב ושוב. אך גם כמי שבחר להתמקד כיום בפתרון מחלוקות בגישה של גישור מכוון-הכרעה, אני יכול לומר בוודאות: את רוב הסכסוכים ניתן ליישב – אם רק בונים את המסלול מראש נכון.

מהם הסכסוכים הנפוצים בהתחדשות עירונית?

1. מחלוקות בין דיירים

ברוב פרויקטי הפינוי־בינוי, לא כולם רואים עין בעין. יהיו דיירים שירצו להתקדם בכל מחיר, ואחרים שיחששו – או יתנגדו מהותית. לעיתים מדובר בהתנגדות לגובה הבניין, לחשש זמני מהעתקת מקום מגורים, לפערי שווי תמורה, ולעיתים – פשוט בעיקרון.

במקרים חמורים יותר, דייר סרבן הופך למכשול קריטי. כל עוד אין הכרעה מוסדרת, כל המיזם נעצר.

2. מתחים בין יזם לדיירים/נציגות

אחת המחלוקות השכיחות ביותר היא סביב מימוש ההתחייבויות החוזיות של היזם. לעיתים הדיירים מרגישים שמה שהובטח – אינו מתקיים: תכניות הדירה השתנו, שטחים משותפים צומצמו, המועד למסירה מתעכב.

מצד שני, גם יזמים חשים לעיתים שתהליכים נגררים מול נציגות לא אחידה, או מול דיירים המעלים דרישות חדשות בשלב מתקדם של הפרויקט.

3. חילוקי דעות על ייעוץ משפטי

שאלת זהות עורך הדין המייצג היא אחד ממקורות הסכסוך החמורים ביותר. לעיתים, הדיירים מרגישים שלעורך הדין "יש אינטרס עם היזם", ולעיתים היזם מרגיש שעורך הדין "תוקע את הפרויקט". חוסר אמון – גם אם לא מבוסס – מוביל למשבר אמיתי.

4. עיכובים תכנוניים או פיננסיים

אי-ודאות תכנונית, היעדר ליווי בנקאי תקף, שינויים בתב"ע – כל אלו יוצרים בסיס למחלוקות בין הצדדים, ובעיקר לפער ציפיות סביב לוחות זמנים והתחייבויות מהותיות.

מדוע הליכים משפטיים רגילים לא תמיד מתאימים?

כאשר הסכסוך מגיע לבית המשפט – ההליך ארוך, פומבי, יקר ולעיתים בלתי הפיך. פסק דין אמנם מכריע – אך לא בהכרח פותר. הוא לעיתים פוגע באופן סופי ביכולת הצדדים לשתף פעולה בעתיד, ולעיתים עוצר את הפרויקט כולו.

פרויקט פינוי-בינוי הוא מערכת יחסים מתמשכת: גם לאחר ההריסה והבנייה – יש תקופת תחזוקה, מסירות, בדק. זה לא הליך שבו "יש מנצח ומפסיד" בלבד. לכן, יישוב סכסוכים באמצעות גישור או בוררות מקצועית הוא לא רק עדיף – אלא קריטי.

הפתרון: גישור מכוון-הכרעה או בוררות מקצועית

✔ גישור מכוון-הכרעה

מודל שאני מוביל כיום במספר פרויקטים, וייחודו בכך שהוא משלב הקשבה עם תוצאה. מדובר במודל גישור שבו, במקרה הצורך, המגשר יכול להציע פתרון משפטי אופרטיבי, מתוך ההיכרות עם המערכת המשפטית, התכנונית והעסקית של התחום.

יתרונות:

• תהליך דיסקרטי ומהיר

• מסייע לשמור על יחסים

• כולל אפשרות להכרעה מבלי להיגרר לערכאות

✔ בוררות נדל"ן

כאשר יש מחלוקת חוזית או עובדתית ברורה – בוררות משפטית בין הצדדים עשויה לחסוך זמן ומשאבים. למשל, מחלוקת על פרשנות הסכם, אחריות לעיכוב, או זכאות לפיצוי.

גם כאן, אם מגדירים נכון את סמכויות הבורר ואת אופן מינויו – מדובר בכלי יעיל שמחליף את מערכת המשפט הציבורית, מבלי לוותר על מקצועיות והכרעה עניינית.

מתי נכון להכניס את מנגנון היישוב להסכמים?

התשובה היא פשוטה: מהרגע הראשון.הסכם מסודר עם מנגנון יישוב סכסוכים – אם בגישור, אם בבוררות, ואם במודל משולב – מהווה ביטוח נגד קריסה עתידית של הפרויקט.

נכון לקבוע מראש:

• בורר מוסכם או מגשר מוסמך

• זמנים ברורים לניהול ההליך

• התחייבות שלא לפנות לבית משפט לפני מיצוי ההליך

• קביעת הדין החל והפורום

לסיכום: הדרך הטובה ביותר לפתור סכסוך – היא למנוע אותו מראש

בתחום התחדשות עירונית, סכסוך לא מטופל בזמן = פרויקט תקוע.לא משנה אם אתם יזמים, נציגות דיירים או בעלי דירה בודדים – יש לכם את היכולת להוביל להכרעה חכמה, רגישה ויעילה, בלי להרוס את הדרך לקומה החדשה.

אם אתם כבר בעיצומו של סכסוך – או שצופים אותו בפתח – אני מזמין אתכם לפנות.לעיתים שיחה אחת יכולה למנוע חודשים של עימות.

✉ לתיאום פגישה דיסקרטית בתחום יישוב סכסוכים בהתחדשות עירונית