זכויות בנייה במקרקעין – סוגיית הבעלות על רקע פסיקה עדכנית

מבוא

סוגיית הבעלות על זכויות הבנייה בנכסים הינה סוגיה מרכזית בדיני המקרקעין בישראל, והיא עולה ביתר שאת כאשר מדובר בחוכרים לדורות מול בעלי הזכויות הרשומים. פסק דין שניתן בשנת 2020 בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו מחדד את ההבחנה בין זכויות הבנייה השייכות לבעלים הרשומים לבין אלו המוחזקות על ידי חוכרים לדורות, בדגש על מבנים המצויים בבעלות חברות "גוש חלקה".

השתלשלות האירועים והסוגיה המשפטית המקרה הנדון עוסק במתחם מגורים ברחוב קרינצקי ברמת גן, שהיה בבעלותו של משה סגל ז"ל, אשר החזיק בנכסיו באמצעות חברת "גוש חלקה". המבקשים – חברה יזמית, החוכרת הראשית וחוכרי המשנה (בעלי הדירות) – פנו לבית המשפט בבקשה לקבלת פסק דין הצהרתי, במסגרתו תוכר חכירתם כבעלות לכל דבר ועניין, תוך מחיקת רישום המנוח ויורשיו מנסח הרישום.

עמדות הצדדים טענות היורשים:

יורשיו של המנוח טענו כי מאחר שהם בעלי הזכויות הרשומים במקרקעין, כל פעילות בנייה נוספת דורשת את אישורם. עוד נטען כי המנוח מעולם לא התכוון לאפשר בנייה נוספת שתשנה את אופיו המקורי של הבניין, דבר שעלול היה לפגוע בבני משפחתו המתגוררים בסמוך. טענותיהם נסמכו בעיקר על עדותה של נכדת המנוח, אשר הצהירה כי שמעה את כוונותיו.

טענות המבקשים:

מנגד, היזמים וחוכרי המשנה טענו כי הם בעלי זכויות החכירה לדורות במקרקעין, ומשכך, הם בעלי הזכות הבלעדית לעשות שימוש במקרקעין, לרבות ביצוע פרויקט התחדשות עירונית מכוח תמ"א 38. המבקשים הדגישו כי החכירה נרשמה כדין והעברת הזכויות נעשתה בהסתמך על מסמכים מחייבים כגון ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר ושטר חכירה.

הכרעת בית המשפט לאחר ניתוח פסיקה קודמת וסקירת ספרות משפטית בתחום, קבע בית המשפט כי חכירה לדורות מקנה לחוכר מעמד דומה לזה של בעלות לכל דבר ועניין, וזאת בכפוף לתקופת החכירה החוזית. משכך, חוכרי הזכויות רשאים לקדם פרויקט התחדשות עירונית בהתאם להסכמים הקיימים וללא צורך באישור יורשי המנוח.

עם זאת, בית המשפט דחה את בקשת המבקשים למחיקת היורשים מרישום הזכויות. נקבע כי החוכרים ייחשבו לבעלי הזכויות במקרקעין עד תום תקופת החכירה (299 שנים), ולאחר מכן הבעלות תשוב לידי היורשים או יורשיהם החוקיים. משמעות הדבר היא שחכירה לדורות מעניקה זכויות קרובות לבעלות, אך אינה מבטלת את זכויות הבעלים הרשומים בטווח הארוך.

משמעויות והשלכות עתידיות פסק דין זה מחדד את מעמדם המשפטי של חוכרים לדורות במקרקעין, במיוחד בהקשר של התחדשות עירונית. הוא מבהיר כי חוכרים רשאים לממש זכויות בנייה הקשורות למקרקעין שבחכירתם, אולם עליהם להיות מודעים לכך שבטווח הארוך, זכויות הבעלות הרשומות אינן נמחקות לחלוטין.

עוד ניתן ללמוד מפסק הדין כי קיימת חשיבות עליונה לעריכת מסמכים משפטיים ברורים בעת עסקאות מקרקעין, במיוחד כאשר מדובר בזכויות חכירה מורכבות. היזמים וחוכרי המשנה נדרשים לוודא כי הרישומים בטאבו משקפים באופן מדויק את היקף זכויותיהם וכי קיימת הלימה מלאה בין החוזים שנחתמו לבין זכויות השימוש במקרקעין.

סיכום

פסק הדין מהווה אבן דרך חשובה בתחום דיני המקרקעין בישראל, תוך חיזוק מעמדם של חוכרים לדורות והבהרת זכויותיהם בכל הנוגע למימוש זכויות בנייה. עם זאת, הוא מותיר על כנה את זכויות הבעלות של הרשומים בטווח הארוך, מה שמדגיש את הצורך בייעוץ משפטי מקיף בעת תכנון עסקאות נדל"ן מורכבות.