למה חשוב שעורך דין ישראלי ילווה אותך בעסקת נדל"ן מחוץ לישראל - גם אם הוא לא נותן ייעוץ לפי הדין הזר

עו"ד אברהם ללום | מומחה לנדל"ן בינלאומי ועסקאות חוצות גבולות

הקדמה: הגבול המשפטי – והצורך שמעבר לו

ישראלים רבים משקיעים בנדל"ן במדינות זרות - גיאורגיה, יוון, קפריסין, פורטוגל, ספרד, ועוד. מטבע הדברים, הליווי המשפטי בעסקה מסוג זה ניתן על ידי עורך דין מקומי, הבקיא בדין החל במקום. אך דווקא בגלל זה, מתעוררת שאלה מהותית: מה תפקידו של עורך דין ישראלי בעסקה שכזו?

התשובה פשוטה – הוא לא מחליף את עורך הדין הזר. אבל הוא חי את נקודת המבט של הלקוח הישראלי, רואה את הסיכון מראש, שואל את השאלות שלא תמיד נשאלות – ומתרגם את התהליך לשפה עסקית-משפטית המוכרת לך.

חמש סיבות לקחת עורך דין ישראלי שילווה אותך - גם בעסקה בחו"ל

1. הבנת הסיכון מהזווית הישראלית

עורך דין מקומי רואה את העסקה מנקודת מבט פנימית. עורך דין ישראלי מבין את הציפיות שלך, את המנגנונים שאתה רגיל אליהם, ואת המקומות שבהם קל ליפול - כי הם נראים "רגילים" אך פועלים אחרת.

2. תרגום החוזה למציאות המשפטית שאתה מכיר

חוזים בנדל"ן זר כתובים לעיתים באופן שמטעה את המשקיע הלא מקומי. עו"ד ישראלי יידע לקרוא בין השורות, להסביר מה בפועל מקבלים, ומה הסיכון הנסתר – גם מבלי לייעץ לפי הדין הזר.

3. איתור נקודות תורפה בהסכם

גם ללא חוות דעת פורמלית, עו"ד ישראלי מנוסה יידע לשאול: האם יש ליזם בנק מלווה? האם יש ביטחונות מספקים? האם יש היתר בנייה בתוקף? האם נדרש רישום מס? האם קיים מנגנון פיצוי מוסכם?

4. קישור בין היבטים משפטיים וכלכליים

המשקיע הישראלי לא תמיד שואל את כל השאלות - בגלל פער שפה, תרבות או ביטחון עצמי מול המערכת המקומית. עו"ד ישראלי שמלווה עסקאות חוצות גבולות מתרגם עבורך את החוזה למונחים של עלויות, אחריות, תקופות סיכון, חובות וזכויות.

5. ניהול ההשקעה בשלב שלאחר הרכישה

עורך הדין הישראלי נשאר אתך גם לאחר החתימה. הוא בודק האם בוצעו התחייבויות, מלווה מול הבנק או רשם המקרקעין המקומי, ולעיתים – משמש ככתובת לפעולה מול עו"ד הזר, אם מתגלה כשל או עיכוב בהמשך.

מה חשוב לדעת?

• עורך הדין הישראלי אינו נותן ייעוץ משפטי לפי הדין הזר, אלא בוחן את העסקה דרך פריזמה של סיכון, אמינות ותחזית עסקית.

• הוא עובד מול עו"ד מקומי, לא במקומו – אלא לצידו, ומתוך מטרה אחת: לייצר עבורך ביטחון.

• השירות שלו כולל קריאה ביקורתית של חוזים, ניהול תקשורת, דרישת מסמכים רלוונטיים (כגון היתר, ערבויות, רישום זכויות, תכנית מפורטת) ובדיקת התאמה לציפיות.

דוגמה מהשטח

לקוח פנה אליי לאחר שחתם על חוזה לרכישת דירה בטביליסי, גאורגיה. עורך הדין המקומי טיפל בעסקה, אך לא הבהיר כי ההסכם אינו כולל ערבויות בנקאיות כלשהן, וכי ההיתר שצורף – פג תוקף. בשלב מוקדם, לאחר שהסבתי את תשומת ליבו לכך, הצלחנו לדרוש יידוע כתנאי להשלמת העסקה, לשלב מנגנון ביטחונות חדש, ולבחור מועד תשלום שמגן על הרוכש. העסקה נחתמה – אך הפעם, כשהעיניים היו פקוחות.

לסיכום: עו"ד ישראלי לצידך - כי אתה

לא רק חותם, אתה בונה עתיד

עסקת נדל"ן בחו"ל אינה רק רכישה – היא פרויקט. היא כוללת רגולציה, תשלומים, ספקים, מסים, תכניות והתחייבויות. היא מחייבת לא רק הבנה של השטח – אלא מישהו שמבין אותך.

עורך דין ישראלי שמלווה עסקאות מעבר לים לא מחליף את הדין הזר – אבל הוא מחזק אותך בכל מקום שבו אתה נדרש לבחור, להבין, או להגן על עצמך.

ליווי מקצועי בעסקאות נדל"ן בינלאומיות מתחיל בבחירה נכונה - וממשיך בהבנה מעמיקה של שני העולמות.

למה בכלל צריך עורך דין ישראלי בעסקת נדל"ן מחוץ לישראל?

עורך דין ישראלי מבטיח שהאינטרסים שלך כמשקיע ישראלי מוגנים. הוא בוחן את העסקה מזווית ישראלית: מיסוי בישראל, השלכות רגולטוריות, ודרכי מימון והעברת כספים. בכך הוא מונע מצבים בהם עסקה שנראית "חוקית" בחו"ל עלולה להיות בעייתית או בלתי משתלמת מבחינתך בישראל.

אם העסקה מתבצעת בחו"ל - מה המשמעות של ייעוץ משפטי שאינו לפי הדין הזר?

עורך דין ישראלי אינו מחליף ייעוץ משפטי מקומי, אלא משלים אותו. תפקידו הוא "לתרגם" עבורך את העסקה להיבטים המוכרים לך, להצביע על סיכונים מהותיים, ולוודא שאתה מקבל גם ייעוץ של עורך דין מקומי מוסמך במדינת היעד.

באילו תחומים עורך דין ישראלי יכול לסייע - גם מבלי להיות מומחה לדין הזר?

הסיוע כולל:

• בחינת ההסכמים בשפה שאתה מבין.

• ניתוח ההשלכות הפיננסיות והמיסוייות בישראל.

• בדיקת רקע היזם והחברה על בסיס ניסיון ונגישות למקורות מידע גלובליים.

• בניית מנגנוני בטוחות והגנות אישיות שיתאימו גם לשוק הישראלי וגם לשוק הזר.

האם עורך דין ישראלי יכול ללוות משקיע גם לאחר סגירת העסקה?

בהחלט. עורך הדין הישראלי משמש "נקודת קשר" מתמדת עבורך – מול עורכי דין מקומיים, מול רשויות בישראל (מיסוי, העברות כספים, בנקים), ומול השותפים או היזמים בחו"ל. ליווי זה מעניק ביטחון ושקיפות לאורך חיי ההשקעה.

מה היתרון המשמעותי ביותר בעבודה עם עורך דין ישראלי בעסקאות נדל"ן בינלאומיות?

היתרון המרכזי הוא השילוב בין היכרות עמוקה עם הצרכים של המשקיע הישראלי לבין יכולת לתאם ייעוץ מקומי מתאים. עורך דין ישראלי מבטיח שאתה לא "נופל בין הכיסאות" - מצד אחד אתה מקבל ייעוץ זר מדויק, ומצד שני מוודא שהעסקה מותאמת למציאות הישראלית מבחינת מיסוי, רגולציה והגנות משפטיות.