מדריך מקצועי למתווכים – רפורמת התיווך במקרקעין של משרד המשפטים

להלן מדריך מסודר ומקורי המאגד את עיקרי הרפורמה החדשה בתחום תיווך הנדל"ן, בתוקף- 9.3.2025:

1. עקרונות יסוד

• מקצועיות ושקיפות

• הגינות מול הלקוח

• שמירה על אתיקה וחובת גילוי מלא

הרפורמה מבססת בפעם הראשונה כללים מחייבים להבטחת שירות תיווך עומד בסטנדרטים גבוהים ובטובת הציבור.

2. מסירת מידע מהותי ללקוח

על המתווך להימנע ממידע חסר או מטעה, ולספק תיק נכס מסודר הכולל:

1. פרטי בעל הזכויות – שמו ומספר זהותו, לצד אופן הזיהוי הרשמי של הנכס.

2. מאפייני הנכס –

   • שטח הנכס ומקור המדידה

   • מספר חדרים, מרפסות, חניות, מחסנים

   • קומה ומעלית (קיימת/לא קיימת)

3. מצב תשתיות וליקויים – מידע על חשמל, מים, ביוב, גז וליקויי רטיבות.

4. סטטוס בנייה – האם קיימות חריגות בנייה, מצב “בניין מסוכן” לפי רשות מקומית.

5. זכויות מחזיקים נוספים – מי מחזיק בנכס, תאריכי כניסה ויציאה.

6. מידע תכנוני – ייעוד הקרקע, הגבלות בנייה ושימוש, עם ציון פרסום רשמי.

7. תשלומים ומיסים – מחיר מבוקש, ארנונה, הוצאות ועד בית ושאר תשלומי חובה.

8. העברת הצעות ובקשות – על כל הצעה של הרוכש או המשכיר יש למסור העתק ללקוח.

3. שאלון בעל הנכס

על המתווך למסור ללקוח גם את תשובות בעל הנכס לשאלון הכולל:

• ליקויי רטיבות וחריגות בנייה

• תביעות משפטיות או פליליות נגד הנכס

• חוות דעת מקצועיות (למעט שמאות)

• מטרדי רעש, ריח וקרינה

• כל פגיעה אפשרית באיכות החיים

4. גילוי נאות וזכויות הלקוח

1. הצגת רישיון התיווך – בתחילת הקשר, על המתווך להראות ללקוח רישיון בתוקף.

2. הסבר ברור – יש לפרט בשפה פשוטה מהות העסקה, עמלות ותמורות המתווך.

3. ניגוד אינטרסים – אם המתווך מייצג כמה צדדים, חובה להודיע מראש, לקבל הסכמה בכתב ולתעד הצעות.

4. איסור תניות – לא ניתן לחייב את הלקוח בשירות נוסף (למשל שמאות) כדי לקבל שירותי תיווך.

5. הגבלת תשלומים – אסור לגבות מקדמות, דמי רצינות או דמי תיווך על חידוש חוזה.

5. הגנת פרטיות

• הסכמה מפורשת – שימוש במידע אישי מחייב אישור מראש של הלקוח.

• שימוש מוגבל – אין להעביר לפרסומת מידע שנמסר לשם עסקה מסוימת ללא עדכון והסכמה.

6. הפרדה בין שמאות, משפט ותיווך

• שמאי שאינו מתווך – אין לערוך שומות.

• מתווך ושמאי – אין לערוך שומות וניהול תיווך עבור אותו נכס פחות מ-3 שנים מאז השומה.

• עורך דין מתווך – אין לערוך מסמכים משפטיים או זיכרונות דברים עבור נכס שבו שימש כמתווך, למעט לאחר 3 שנים.

7. תיעוד ושמירת מסמכים

• על המתווך לשמור העתק מכל מסמך עליו חתם הלקוח למשך 7 שנים.

• חובה למסור ללקוח עותק מכל מסמך שחתם עליו בזמן אמת.

8. אכיפה ומשמעת

• פניות לרשם המתווכים – פתיחת ערוץ שאלות ותלונות מקצועיות.

• הליך משמעתי – תלונה ע"י הלקוח מובאת לוועדת משמעת, שיכולה להטיל:

  • התראה או נזיפה

  • קנס כספי

  • תליית רישיון (עד 3 שנים)

  • ביטול רישיון

סיכום: הרפורמה והתקנות החדשות מעצימות את מקצוע התיווך בישראל על-ידי חיזוק האמון והשקיפות, הגברת הפיקוח ושדרוג איכות השירות ללקוחות, וכך מחזקות את מעמד המתווך.